Die 5 wichtigsten Vermieterpflichten im Überblick

Gebrauchsüberlassung der Mietsache

Der Schlüssel dreht sich im Schloss, die Tür öffnet sich – und Sie stehen in Ihrer neuen Wohnung. Was so selbstverständlich klingt, ist tatsächlich die erste und grundlegendste Pflicht Ihres Vermieters: die Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Ohne diese Kernpflicht wäre jeder Mietvertrag nichts als ein wertloses Stück Papier. Doch was genau bedeutet diese Pflicht im rechtlichen Sinne, und welche Konsequenzen ergeben sich daraus für Ihr Mietverhältnis?

Gemäß § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Das klingt zunächst simpel, hat aber weitreichende Implikationen. Die Wohnung muss nicht nur physisch zugänglich sein, sondern auch tatsächlich bewohnbar. Fenster müssen schließen, Türen funktionieren, sanitäre Anlagen betriebsbereit sein. Der Vermieter schuldet Ihnen nicht irgendeine Wohnung, sondern genau die Wohnung in dem Zustand, den Sie bei Vertragsschluss erwarten durften.

Was bedeutet vertragsgemäßer Zustand?

Der vertragsgemäße Zustand orientiert sich primär am Mietvertrag selbst sowie an den Umständen bei Vertragsschluss. Haben Sie eine frisch renovierte Wohnung besichtigt, dürfen Sie diese auch so erwarten. Wurde Ihnen eine Einbauküche versprochen, muss diese funktionsfähig installiert sein. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, die Wohnung sei "wie besehen" vermietet, wenn wesentliche Mängel bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.

Darüber hinaus umfasst die Gebrauchsüberlassung auch alle zur Mietsache gehörenden Nebenräume und Einrichtungen. Kellerräume, Dachböden, Stellplätze oder gemeinschaftliche Waschküchen – was im Mietvertrag vereinbart wurde, muss auch übergeben und nutzbar gemacht werden. Ein Vermieter, der Ihnen den Kellerschlüssel vorenthält oder den zugesagten Fahrradkeller nicht zugänglich macht, verletzt bereits seine Gebrauchsüberlassungspflicht.

Die Dauerpflicht zur Erhaltung

Besonders wichtig: Die Gebrauchsüberlassungspflicht endet nicht mit der Schlüsselübergabe. Sie besteht während der gesamten Mietzeit fort. Der Vermieter muss die Mietsache nicht nur einmalig in geeignetem Zustand übergeben, sondern diesen Zustand auch erhalten. Das unterscheidet das Mietrecht fundamental vom Kaufrecht. Wer ein Auto kauft, übernimmt die Verantwortung für dessen Zustand. Wer eine Wohnung mietet, hat Anspruch auf deren dauerhafte Gebrauchstauglichkeit.

Diese Erhaltungspflicht erstreckt sich auf alle Bestandteile der Mietsache. Verschleißt die Heizungsanlage im Laufe der Jahre, ist der Vermieter zur Reparatur oder zum Austausch verpflichtet. Wird das Treppenhaus durch Alterung baufällig, muss er handeln. Die Kosten hierfür trägt grundsätzlich der Vermieter – sie sind bereits in der Miete eingepreist.

Instandhaltung und Reparaturpflicht

Die Heizung fällt mitten im Winter aus, der Wasserhahn tropft seit Wochen, die Rollläden klemmen – wer muss das reparieren? Diese Frage führt in deutschen Mietverhältnissen regelmäßig zu Konflikten. Die klare Antwort des Gesetzes: Grundsätzlich ist der Vermieter für alle Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten zuständig. Diese Pflicht ergibt sich direkt aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB und bildet das Fundament eines funktionierenden Mietverhältnisses.

Die Instandhaltungspflicht umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, der für den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig ist. Dabei unterscheidet das Recht zwischen Instandhaltung im engeren Sinne – also vorbeugenden Maßnahmen gegen Verschleiß – und Instandsetzung, also der Behebung bereits eingetretener Schäden. Beide Bereiche fallen in die Verantwortung des Vermieters.

Welche Reparaturen der Vermieter übernehmen muss

Die Liste der vermieterpflichtigen Reparaturen ist umfangreich. Sie umfasst alle Arbeiten an der Gebäudesubstanz: Dach, Fassade, tragende Wände, Fundament. Ebenso alle technischen Anlagen: Heizung, Warmwasserversorgung, Elektroinstallation, Aufzüge. Auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppenhäuser, Flure, Hauseingänge und Außenanlagen fallen in seinen Zuständigkeitsbereich.

Innerhalb der Wohnung ist der Vermieter für Fenster, Türen, Böden, Wände und Decken verantwortlich – sofern Schäden nicht vom Mieter verursacht wurden. Auch fest installierte Einrichtungen wie Einbauküchen, Badewannen, Toiletten und Waschbecken unterliegen seiner Instandhaltungspflicht. Selbst der Austausch von Dichtungen oder die Reparatur eines defekten Spülkastens ist grundsätzlich Vermietersache.

Die Ausnahme: Kleinreparaturklausel

Viele Mietverträge enthalten sogenannte Kleinreparaturklauseln, die bestimmte Reparaturen auf den Mieter übertragen können. Diese Klauseln sind jedoch nur unter engen Voraussetzungen wirksam. Sie dürfen nur Gegenstände betreffen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind – etwa Lichtschalter, Wasserhähne oder Türklinken. Darüber hinaus muss ein Höchstbetrag pro Einzelreparatur festgelegt sein, der nach aktueller Rechtsprechung bei etwa 100 bis 120 Euro liegt. Zusätzlich muss eine jährliche Obergrenze existieren.

Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist die gesamte Klausel unwirksam. In diesem Fall trägt der Vermieter wieder alle Reparaturkosten. Übrigens: Selbst bei wirksamer Kleinreparaturklausel muss der Mieter die Reparatur nicht selbst durchführen – er ist lediglich zur Kostenbeteiligung verpflichtet, nachdem der Vermieter die Arbeit veranlasst hat.

Verkehrssicherungspflicht

Ein glatter Gehweg im Winter, eine lose Treppenstufe, ein defektes Geländer – solche Gefahrenquellen können schwere Unfälle verursachen. Wer haftet, wenn etwas passiert? Der Vermieter trägt als Eigentümer des Gebäudes die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese Pflicht verpflichtet ihn, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um Gefahren für Mieter, Besucher und Passanten zu vermeiden.

Die Verkehrssicherungspflicht ist keine rein mietrechtliche Pflicht, sondern entstammt dem allgemeinen Deliktsrecht (§ 823 BGB). Sie trifft jeden, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält. Da der Vermieter das Gebäude anderen zur Nutzung überlässt, muss er dafür sorgen, dass diese Nutzung gefahrlos möglich ist. Diese Pflicht besteht unabhängig vom Mietvertrag und kann nicht vollständig auf Mieter oder Dritte übertragen werden.

Winterdienst und Streupflicht

Der klassische Fall der Verkehrssicherungspflicht betrifft den Winterdienst. Bei Schnee und Eis müssen Gehwege vor dem Grundstück und Zugänge zum Haus geräumt und gestreut werden. Diese Pflicht besteht in der Regel werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von 8 oder 9 Uhr an. Die genauen Zeiten variieren je nach kommunaler Satzung.

Viele Vermieter übertragen den Winterdienst per Mietvertrag auf die Mieter oder beauftragen externe Dienstleister. Diese Übertragung ist grundsätzlich zulässig, befreit den Vermieter jedoch nicht von seiner Kontrollpflicht. Er muss sicherstellen, dass die übertragenen Aufgaben tatsächlich erfüllt werden. Versäumt der beauftragte Mieter das Räumen und verletzt sich jemand, kann der Vermieter unter Umständen mithaften.

Gebäudesicherheit und technische Anlagen

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf das gesamte Gebäude und alle seine Bestandteile. Treppen müssen sicher begehbar sein, Geländer fest verankert, Aufzüge regelmäßig gewartet. Spielplätze auf dem Grundstück unterliegen besonderen Sicherheitsanforderungen. Auch elektrische Anlagen, Gasleitungen und Heizungsanlagen müssen den geltenden Sicherheitsvorschriften entsprechen.

Besondere Bedeutung hat die regelmäßige Kontrolle und Wartung. Der Vermieter darf nicht abwarten, bis ein Schaden eintritt. Er muss proaktiv potenzielle Gefahrenquellen identifizieren und beseitigen. Lose Dachziegel, morsche Balkonbretter, defekte Beleuchtung im Treppenhaus – all dies muss der Vermieter erkennen und beheben, bevor ein Unfall geschieht.

Ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung

Jedes Jahr das gleiche Spiel: Die Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus, und oft folgt eine saftige Nachzahlung. Doch als Mieter müssen Sie nicht jede Abrechnung klaglos akzeptieren. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß zu erstellen – formal korrekt, inhaltlich nachvollziehbar und fristgerecht. Verstöße gegen diese Pflichten können dazu führen, dass Sie weniger oder gar nichts nachzahlen müssen.

Die Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ergibt sich aus § 556 Absatz 3 BGB. Sie besteht immer dann, wenn im Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart wurden. Bei einer Bruttomiete oder einer Betriebskostenpauschale entfällt die Abrechnungspflicht. In diesen Fällen trägt der Vermieter das Risiko steigender Nebenkosten allein.

Formelle Anforderungen an die Abrechnung

Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten. Dazu gehören die Angabe des Abrechnungszeitraums, eine Zusammenstellung der Gesamtkosten je Kostenart, die Erläuterung des Verteilerschlüssels und die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils. Außerdem muss der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ersichtlich sein.

Fehlt auch nur eines dieser Elemente, ist die Abrechnung formell unwirksam. Der Mieter muss dann zunächst nichts nachzahlen. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung zu erstellen. Erst nach Fristablauf verliert er seinen Nachforderungsanspruch endgültig – eine der schärfsten Sanktionen im Mietrecht.

Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen. Endet das Abrechnungsjahr am 31. Dezember, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugehen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist – nach ihrem Ablauf kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Die Fristwahrung erfordert den Zugang beim Mieter. Ein Versand am letzten Tag reicht nicht aus, wenn der Brief erst im neuen Jahr ankommt. Kluge Vermieter dokumentieren daher den Zugang durch Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Quittung. Für den Mieter bedeutet diese Regelung: Prüfen Sie immer zuerst, ob die Frist eingehalten wurde.

Welche Kosten umgelegt werden dürfen

Nicht alle Kosten, die dem Vermieter entstehen, darf er auf die Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält einen abschließenden Katalog umlagefähiger Kosten. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Hausreinigung, Beleuchtung, Schornsteinfeger und Versicherungen.

Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten und Bankgebühren. Auch einmalige Kosten wie die Anschaffung neuer Mülltonnen oder die Neuanlage eines Gartens gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Enthält eine Abrechnung solche Positionen, können Sie diese beanstanden und die entsprechende Kürzung verlangen.

Mängel- und Schadensbeseitigung

Schimmel an der Wand, ein undichtes Fenster, Lärm durch defekte Leitungen – Mängel in der Mietwohnung sind mehr als nur ärgerlich. Sie berechtigen Sie als Mieter zu weitreichenden Ansprüchen gegen den Vermieter. Die Pflicht zur Mängelbeseitigung gehört zu den wichtigsten Vermieterpflichten überhaupt. Sie steht in direktem Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassungspflicht und der Instandhaltungspflicht.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht den Zustand aufweist, den der Mieter nach dem Mietvertrag erwarten darf. Das kann ein technischer Defekt sein, aber auch Umwelteinflüsse wie Lärm, Gerüche oder Ungeziefer. Entscheidend ist, ob die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Dabei kommt es nicht auf die Ursache des Mangels an, sondern allein auf die Beeinträchtigung.

Die Anzeigepflicht des Mieters

Bevor der Vermieter einen Mangel beseitigen kann, muss er davon erfahren. Deshalb trifft den Mieter eine Anzeigepflicht: Sobald ein Mangel auftritt, müssen Sie den Vermieter unverzüglich informieren. Diese Pflicht dient dem Schutz des Vermieters vor Folgeschäden. Wer einen Wasserschaden nicht meldet und dadurch größere Schäden entstehen lässt, kann sich schadensersatzpflichtig machen.

Die Mängelanzeige sollte schriftlich erfolgen und den Mangel möglichst genau beschreiben. Schildern Sie, wann der Mangel aufgetreten ist, wie er sich äußert und welche Beeinträchtigungen damit verbunden sind. Fotos oder Videos können die Dokumentation sinnvoll ergänzen. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung – je nach Dringlichkeit zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen.

Mietminderung bei Mängeln

Liegt ein erheblicher Mangel vor, mindert sich die Miete kraft Gesetzes – automatisch und ohne dass Sie dies ausdrücklich erklären müssten. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung im Winter kann die Miete um 100 Prozent gemindert sein, bei gelegentlichem Lärm vielleicht nur um 10 Prozent. Minderungstabellen können eine Orientierung bieten, sind aber nicht verbindlich.

Wichtig: Die Mietminderung ist kein Druckmittel, sondern die rechtliche Konsequenz eines Mangels. Sie setzt voraus, dass der Vermieter den Mangel kennt oder kennen müsste. Ohne vorherige Mängelanzeige besteht in der Regel kein Minderungsrecht. Außerdem muss der Mangel erheblich sein – bloße Unannehmlichkeiten oder Bagatellen rechtfertigen keine Minderung.

Selbstvornahme und Aufwendungsersatz

Was tun, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht reagiert? In diesem Fall haben Sie das Recht zur Selbstvornahme: Sie dürfen den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen oder beseitigen lassen. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 536a Absatz 2 BGB. Voraussetzung ist, dass Sie dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt haben und diese fruchtlos verstrichen ist.

Bei dringenden Mängeln, die sofortiges Handeln erfordern, entfällt das Fristerfordernis. Droht etwa ein Rohrbruch die Wohnung zu überfluten, dürfen Sie sofort einen Handwerker rufen. Die Kosten kann der Vermieter Ihnen nicht verweigern, wenn die Maßnahme objektiv erforderlich war. Dokumentieren Sie in solchen Fällen alles sorgfältig – Fotos, Rechnungen, Kommunikation mit dem Vermieter.

Rechtliche Konsequenzen bei Pflichtverletzungen

Was passiert, wenn der Vermieter seine Pflichten nicht erfüllt? Das Mietrecht kennt verschiedene Sanktionsmechanismen, die Ihnen als Mieter zur Verfügung stehen. Von der Mietminderung über Schadensersatzansprüche bis hin zur fristlosen Kündigung reicht die Palette der möglichen Rechtsfolgen. Die richtige Reaktion hängt von der Art und Schwere der Pflichtverletzung ab.

Grundsätzlich gilt: Nicht jede Vertragsverletzung berechtigt zu den gleichen Maßnahmen. Eine verspätete Nebenkostenabrechnung hat andere Folgen als ein monatelanger Heizungsausfall. Das Gesetz differenziert nach der Erheblichkeit der Pflichtverletzung und danach, ob dem Vermieter ein Verschulden vorzuwerfen ist. Nur bei schuldhaften Pflichtverletzungen kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.

Schadensersatzansprüche des Mieters

Verletzt der Vermieter schuldhaft seine Pflichten und entsteht Ihnen dadurch ein Schaden, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz nach § 536a BGB. Dieser Anspruch besteht neben dem Recht zur Mietminderung. Typische Schadenspositionen sind Kosten für Ersatzunterkünfte bei unbewohnbarer Wohnung, Mehrkosten für provisorische Heizgeräte, beschädigte Möbel durch eindringendes Wasser oder Gesundheitsschäden durch Schimmelbefall.

Der Schadensersatzanspruch setzt Verschulden voraus. Der Vermieter muss den Mangel zu vertreten haben – entweder weil er ihn selbst verursacht hat oder weil er trotz Kenntnis nicht rechtzeitig reagiert hat. Bei anfänglichen Mängeln, die schon bei Vertragsbeginn bestanden, haftet der Vermieter verschuldensunabhängig. Hier greift die Garantiehaftung des § 536a Absatz 1 Alternative 1 BGB.

Außerordentliche Kündigung bei schweren Pflichtverletzungen

In besonders schweren Fällen kann die Pflichtverletzung des Vermieters Sie zur fristlosen Kündigung berechtigen. Diese Möglichkeit besteht nach § 543 BGB, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist. Ein klassischer Fall ist die dauerhafte Gesundheitsgefährdung durch Schimmel, den der Vermieter trotz wiederholter Aufforderung nicht beseitigt.

Die fristlose Kündigung ist das schärfste Schwert des Mieters und sollte wohlüberlegt eingesetzt werden. In der Regel ist zuvor eine Abmahnung erforderlich, die dem Vermieter eine letzte Chance zur Erfüllung seiner Pflichten einräumt. Nur bei besonders schweren Verstößen – etwa vorsätzlicher Gesundheitsgefährdung – kann die Abmahnung entbehrlich sein.

Fristen und praktisches Vorgehen

Das Mietrecht ist ein Recht der Fristen. Wer sie versäumt, verliert oft wichtige Ansprüche. Als Mieter sollten Sie die relevanten Fristen kennen – und wissen, wie Sie Ihre Rechte praktisch durchsetzen können. Von der Mängelanzeige bis zur gerichtlichen Durchsetzung gibt es einen klaren Weg, den Sie beschreiten können.

Die wichtigste Erkenntnis vorweg: Besonnenheit zahlt sich aus. Überstürztes Handeln – etwa eine sofortige drastische Mietminderung ohne vorherige Mängelanzeige – kann nach hinten losgehen. Umgekehrt sollten Sie aber auch nicht zu lange warten. Manche Rechte sind an Fristen gebunden, andere können durch Zeitablauf faktisch entwertet werden. Das richtige Timing ist entscheidend.

Richtiges Vorgehen bei Mietminderung

Wollen Sie wegen eines Mangels die Miete mindern, sollten Sie strukturiert vorgehen. Erster Schritt: Mängelanzeige beim Vermieter. Diese sollte schriftlich erfolgen und den Mangel genau beschreiben. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung – bei normalen Mängeln zwei bis vier Wochen, bei dringenden Mängeln nur wenige Tage.

Zweiter Schritt: Prüfen Sie, ob die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen. Der Mangel muss erheblich sein und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen. Informieren Sie sich über übliche Minderungsquoten – aber verlassen Sie sich nicht blind darauf. Jeder Fall ist anders.

Dritter Schritt: Kürzen Sie die Miete, aber mit Augenmaß. Eine zu hohe Minderung kann dazu führen, dass Sie selbst in Zahlungsverzug geraten und der Vermieter Ihnen kündigt. Im Zweifel mindern Sie eher zurückhaltend und fordern den Differenzbetrag später zurück.

Die wichtigsten Fristen im Überblick

Einige Fristen sollten Sie sich merken: Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben. Kaution muss der Vermieter nach Mietende innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen – üblich sind drei bis sechs Monate.

Für die Geltendmachung von Mängelansprüchen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon Kenntnis erlangt haben. Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Körper oder Gesundheit verjähren ebenfalls nach drei Jahren, aber erst ab Kenntnis vom Schaden und Schädiger.

Gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte

Wenn alle außergerichtlichen Bemühungen scheitern, bleibt der Weg zum Gericht. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Bei Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro können Sie sich auch ohne Anwalt vertreten. Bei höheren Streitwerten ist anwaltliche Vertretung vor dem Landgericht Pflicht.

Bevor Sie klagen, sollten Sie Ihre Erfolgsaussichten realistisch einschätzen. Ein Gerichtsverfahren kostet Zeit, Geld und Nerven. Die Beweislast liegt grundsätzlich bei Ihnen als Kläger – Sie müssen den Mangel und die Pflichtverletzung des Vermieters nachweisen können. Hier zeigt sich der Wert einer guten Dokumentation.

Manchmal ist ein Kompromiss sinnvoller als ein Prozess. Viele Mietstreitigkeiten enden mit einem Vergleich – beide Seiten geben etwas nach und vermeiden das Prozessrisiko. In einigen Bundesländern gibt es auch obligatorische Schlichtungsverfahren vor einer Schiedsstelle, bevor geklagt werden kann. Informieren Sie sich über die Regelungen in Ihrem Bundesland.