Fahrstuhlausfall: Ihre Rechte bei defektem Aufzug

Rechtslage bei Fahrstuhlausfall - Pflichten des Vermieters

Der Fahrstuhl steht still. Seit drei Tagen. Sie wohnen im sechsten Stock, haben gerade schwere Einkäufe zu tragen oder sind vielleicht sogar auf den Aufzug angewiesen. Was viele Mieter nicht wissen: Ein defekter Fahrstuhl ist kein Schicksal, das Sie einfach hinnehmen müssen. Das Mietrecht gibt Ihnen handfeste Werkzeuge an die Hand, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Gehört ein Fahrstuhl zur Ausstattung des Mietobjekts, schuldet der Vermieter dessen funktionsfähigen Zustand über die gesamte Mietdauer. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, der den Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Fahrstuhl wird dabei automatisch Teil des Mietvertrags, wenn er bei Vertragsschluss vorhanden war oder im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt wird. Eine separate Vereinbarung ist nicht erforderlich.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

Die Instandhaltungspflicht umfasst nicht nur die Reparatur bei Defekten, sondern auch die regelmäßige Wartung der Aufzugsanlage. Der Vermieter muss präventiv handeln und darf nicht warten, bis der Fahrstuhl ausfällt. Regelmäßige TÜV-Prüfungen und Wartungsverträge mit Fachfirmen gehören zu seinen Grundpflichten. Versäumt er diese, kann dies bei einem Schadensfall seine Haftung verschärfen.

Wichtig zu verstehen: Die Pflicht zur Instandhaltung besteht unabhängig davon, ob der Vermieter den Defekt verschuldet hat. Auch bei Vandalismus, altersbedingtem Verschleiß oder technischem Versagen bleibt der Vermieter in der Verantwortung. Er kann sich nicht darauf berufen, dass er nichts für den Ausfall könne. Die Gebrauchsüberlassungspflicht ist verschuldensunabhängig.

Verkehrssicherungspflicht bei technischen Anlagen

Neben der mietrechtlichen Instandhaltungspflicht trifft den Vermieter eine Verkehrssicherungspflicht. Diese bedeutet, dass er alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen muss, um Gefahren für die Nutzer des Fahrstuhls abzuwenden. Ein defekter Aufzug muss daher nicht nur repariert, sondern bei Gefahr auch sofort stillgelegt und entsprechend gekennzeichnet werden.

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auch auf die ordnungsgemäße Absicherung des defekten Fahrstuhls. Offenstehende Türen, nicht gesicherte Schächte oder fehlende Hinweisschilder können zu einer Haftung des Vermieters führen, wenn Personen zu Schaden kommen. Diese Pflicht besteht gegenüber allen Nutzern, nicht nur gegenüber den Mietern.

Mietminderung wegen defektem Aufzug - Höhe und Voraussetzungen

Fällt der Fahrstuhl aus, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Nach § 536 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange dieser Mangel besteht. Sie müssen die Minderung nicht beantragen oder genehmigen lassen. Sie tritt automatisch ein. Die entscheidende Frage ist nur: Um wie viel Prozent darf gemindert werden?

Die Rechtsprechung zu Mietminderungen bei Fahrstuhlausfall ist vielfältig. Die Gerichte sprechen je nach Einzelfall Minderungsquoten zwischen 10 und 25 Prozent zu. Das Amtsgericht Schöneberg entschied beispielsweise in einem Fall (Az. 104 C 85/15), dass bei einem defekten Aufzug im Dachgeschoss eine Mietminderung von 14 Prozent angemessen sei. Der Mieter hatte 20 Prozent gefordert, war aber schwerbehindert. Das Gericht sah die Schwerbehinderung in diesem konkreten Fall nicht als minderungserhöhend an.

Faktoren für die Minderungshöhe

Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Je höher das Stockwerk, desto gravierender wirkt sich der Fahrstuhlausfall aus. Ein Mieter im zweiten Stock ist weniger betroffen als jemand im achten Stock. Auch die persönliche Situation der Mieter spielt eine Rolle. Senioren, Menschen mit Gehbehinderung oder Familien mit kleinen Kindern und Kinderwagen sind stärker eingeschränkt.

Weitere relevante Faktoren sind die Dauer des Ausfalls und ob es sich um einen Totalausfall oder nur eingeschränkten Betrieb handelt. Fällt der Fahrstuhl nur stundenweise während Wartungsarbeiten aus, rechtfertigt dies keine nennenswerte Minderung. Bei einem wochenlangen Totalausfall sieht die Sache anders aus. Auch die Jahreszeit kann relevant sein, etwa wenn im Winter schwere Winterkleidung oder Einkäufe getragen werden müssen.

Ab wann darf gemindert werden?

Die Mietminderung ist erst ab dem zweiten Tag des Ausfalls möglich, nicht rückwirkend ab dem ersten Tag. Dies entspricht der allgemeinen Rechtsprechung, die kurzfristige Störungen als hinnehmbar betrachtet. Technische Anlagen können immer einmal kurzzeitig ausfallen, ohne dass dies sofort einen Mangel darstellt. Ein eintägiger Ausfall für eine Reparatur ist in der Regel zumutbar.

Die Minderung endet mit der vollständigen Behebung des Mangels. Funktioniert der Fahrstuhl wieder ordnungsgemäß, ist ab diesem Zeitpunkt die volle Miete geschuldet. Beachten Sie: Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete inklusive Nebenkosten, nicht nur auf die Kaltmiete. Die Warmmiete bildet die Berechnungsgrundlage.

Anzeigepflicht des Mieters und Fristen

Bevor Sie Ihre Rechte geltend machen können, müssen Sie eine wichtige Pflicht erfüllen: die Mängelanzeige. Nach § 536c BGB sind Sie als Mieter verpflichtet, dem Vermieter Mängel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Diese Pflicht dient dem Schutz des Vermieters, der sonst keine Möglichkeit hätte, den Mangel zu beheben. Ohne ordnungsgemäße Mängelanzeige riskieren Sie den Verlust Ihrer Minderungsrechte.

Unverzüglich bedeutet nach der Rechtsprechung ohne schuldhaftes Zögern. Bei einem Fahrstuhlausfall sollten Sie den Vermieter noch am selben Tag oder spätestens am Folgetag informieren. Je länger Sie warten, desto eher kann Ihnen vorgeworfen werden, Ihre Anzeigepflicht verletzt zu haben. Dies kann dazu führen, dass Sie für Schäden haften, die durch die verspätete Anzeige entstanden sind.

Form und Inhalt der Mängelanzeige

Die Mängelanzeige ist an keine bestimmte Form gebunden. Sie können den Vermieter mündlich, telefonisch, per E-Mail oder schriftlich informieren. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch dringend die Schriftform. Ein Einschreiben mit Rückschein oder eine E-Mail mit Lesebestätigung dokumentiert, dass und wann Sie den Mangel angezeigt haben.

Der Inhalt der Mängelanzeige sollte den Mangel konkret beschreiben. Schreiben Sie nicht nur "Fahrstuhl defekt", sondern schildern Sie die Situation genau: Seit wann ist der Fahrstuhl ausgefallen? Handelt es sich um einen Totalausfall oder funktioniert er eingeschränkt? Welche Stockwerke sind betroffen? Je genauer Ihre Beschreibung, desto besser ist der Vermieter informiert und desto besser sind Sie abgesichert.

Fristsetzung zur Reparatur

Mit der Mängelanzeige sollten Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen. Was angemessen ist, hängt von der Schwere des Mangels und den technischen Möglichkeiten ab. Bei einem Fahrstuhlausfall sind in der Regel ein bis zwei Wochen angemessen, sofern keine Ersatzteile bestellt werden müssen. Bei dringenden Fällen, etwa wenn gehbehinderte Personen im Haus wohnen, kann auch eine kürzere Frist gerechtfertigt sein.

Die Fristsetzung ist keine zwingende Voraussetzung für die Mietminderung. Das Minderungsrecht entsteht automatisch mit dem Mangel. Die Fristsetzung ist jedoch wichtig für weitergehende Ansprüche wie Schadensersatz oder die Ersatzvornahme. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist, können Sie selbst einen Reparaturdienst beauftragen und die Kosten vom Vermieter einfordern.

Schadensersatzansprüche und erstattungsfähige Kosten

Neben der Mietminderung können Ihnen durch den Fahrstuhlausfall auch Schadensersatzansprüche zustehen. Diese sind jedoch an engere Voraussetzungen geknüpft als die Minderung. Während die Minderung verschuldensunabhängig eintritt, setzt Schadensersatz in der Regel ein Verschulden des Vermieters voraus. Der Vermieter haftet also nur, wenn er den Defekt zu vertreten hat.

Ein Verschulden liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflichten verletzt hat. Dies kann der Fall sein, wenn er die regelmäßige Wartung vernachlässigt hat, auf Ihre Mängelanzeige nicht reagiert oder die Reparatur schuldhaft verzögert. Auch die Beauftragung einer unzuverlässigen oder unqualifizierten Reparaturfirma kann ein Verschulden begründen. Kein Verschulden liegt vor bei unvorhersehbaren technischen Defekten, die trotz ordnungsgemäßer Wartung auftreten.

Welche Kosten sind erstattungsfähig?

Zu den erstattungsfähigen Kosten gehören alle Aufwendungen, die Ihnen unmittelbar durch den Fahrstuhlausfall entstehen. Wenn Sie aufgrund einer Gehbehinderung Hilfe beim Treppensteigen benötigen und dafür bezahlen müssen, sind diese Kosten ersatzfähig. Gleiches gilt für Taxikosten, wenn Sie die Wohnung nicht mehr ohne fremde Hilfe verlassen können und normalerweise den Fahrstuhl nutzen würden.

Auch Mehrkosten für Lieferungen können erstattungsfähig sein. Verweigern Lieferdienste die Zustellung in obere Stockwerke ohne Fahrstuhl oder verlangen sie Aufpreise, können Sie diese Differenz vom Vermieter verlangen. Gleiches gilt für den Fall, dass Sie Umzugshelfer oder Träger beauftragen müssen, um schwere Gegenstände in Ihre Wohnung zu bringen. Alle diese Kosten müssen Sie allerdings nachweisen können.

Gesundheitsschäden und Schmerzensgeld

In schwerwiegenden Fällen können auch Gesundheitsschäden ersatzfähig sein. Wenn Sie beispielsweise durch das erzwungene Treppensteigen gesundheitliche Probleme erleiden, etwa Herzprobleme oder Gelenkbeschwerden verschlimmern, kann ein Anspruch auf Schmerzensgeld bestehen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den Kausalzusammenhang zwischen dem Fahrstuhlausfall und dem Gesundheitsschaden nachweisen können.

Die Beweislast für den Schaden und den Kausalzusammenhang liegt bei Ihnen. Ärztliche Atteste, die den Zusammenhang zwischen der körperlichen Belastung durch das Treppensteigen und der Gesundheitsverschlechterung bestätigen, sind hier unverzichtbar. Dokumentieren Sie auch, wie oft Sie die Treppen steigen mussten und welche körperlichen Beschwerden dabei aufgetreten sind.

Zumutbare Reparaturzeiten und Notfallregelungen

Nicht jeder Fahrstuhlausfall kann sofort behoben werden. Ersatzteile müssen bestellt, Spezialfirmen beauftragt und Termine koordiniert werden. Die Frage, welche Reparaturzeit noch zumutbar ist, beschäftigt immer wieder die Gerichte. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Zumutbarkeit hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Als Faustregel gilt: Bei einem normalen Defekt sollte die Reparatur innerhalb von ein bis zwei Wochen erfolgen. Bei komplexeren Schäden, die Spezialteile erfordern, können auch drei bis vier Wochen noch angemessen sein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter unverzüglich mit der Reparatur beginnt und Sie über den Fortschritt informiert. Bloßes Abwarten ohne erkennbare Bemühungen ist nicht akzeptabel.

Fälle besonderer Dringlichkeit

In bestimmten Konstellationen sind deutlich kürzere Reparaturzeiten erforderlich. Leben im Haus Personen, die auf den Fahrstuhl zwingend angewiesen sind, etwa Rollstuhlfahrer oder hochbetagte Senioren, muss der Vermieter alle Anstrengungen unternehmen, um eine schnellstmögliche Reparatur zu gewährleisten. Notfalls muss er teurere Expressdienste oder Wochenendeinsätze bezahlen.

Die besondere Dringlichkeit kann auch durch äußere Umstände begründet sein. Im Winter, wenn Mieter mit schweren Einkäufen oder Heizmaterial die Treppen steigen müssen, ist ein längerer Ausfall weniger zumutbar als im Sommer. Auch bei krankheitsbedingten vorübergehenden Einschränkungen einzelner Mieter kann sich die Zumutbarkeitsgrenze verschieben.

Ersatzvornahme durch den Mieter

Reagiert der Vermieter nicht oder verzögert er die Reparatur schuldhaft, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen selbst einen Reparaturdienst beauftragen. Dies nennt man Ersatzvornahme. Die Kosten können Sie dann vom Vermieter einfordern oder mit der Miete verrechnen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist gesetzt haben und diese fruchtlos verstrichen ist.

Bei der Ersatzvornahme sollten Sie wirtschaftlich vernünftig handeln. Holen Sie wenn möglich mehrere Angebote ein und beauftragen Sie nicht den teuersten Anbieter. Der Vermieter muss nur die erforderlichen Kosten erstatten. Überhöhte Rechnungen kann er kürzen. Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf und dokumentieren Sie, warum Sie selbst tätig werden mussten.

Außerordentliche Kündigung wegen dauerhaftem Ausfall

In extremen Fällen kann ein dauerhafter Fahrstuhlausfall sogar zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Das Gesetz sieht in § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, dass der Mieter fristlos kündigen kann, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein monatelanger Fahrstuhlausfall kann diesen Tatbestand erfüllen.

Die Hürden für eine fristlose Kündigung sind jedoch hoch. Ein vorübergehender Ausfall, selbst wenn er mehrere Wochen dauert, reicht in der Regel nicht aus. Die Rechtsprechung verlangt, dass der Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt sein muss. Bei einer Wohnung im Erdgeschoss wird dies kaum anzunehmen sein. Bei einer Wohnung im achten Stock mit einem gehbehinderten Mieter kann die Situation anders zu bewerten sein.

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung

Vor einer fristlosen Kündigung müssen Sie dem Vermieter grundsätzlich eine Abmahnung erteilen und ihm eine Frist zur Abhilfe setzen. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, ist die Kündigung möglich. Die Abmahnung muss den Mangel konkret bezeichnen und deutlich machen, dass Sie im Falle der Nichtabhilfe kündigen werden. Eine mündliche Abmahnung genügt zwar rechtlich, ist aber aus Beweisgründen nicht zu empfehlen.

Die Abmahnung ist nur entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn besondere Umstände vorliegen, die eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Dies wäre etwa der Fall, wenn der Vermieter ausdrücklich erklärt, er werde den Fahrstuhl nicht reparieren, oder wenn er trotz wiederholter Aufforderungen über Monate hinweg untätig bleibt.

Rechtsfolgen und Risiken

Die fristlose Kündigung ist ein scharfes Schwert. Sie beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung. Der Mieter muss die Wohnung grundsätzlich zeitnah räumen. Gleichzeitig entfällt aber auch seine Pflicht zur Mietzahlung. In der Praxis wird über die Wirksamkeit solcher Kündigungen häufig gestritten. Der Vermieter wird behaupten, der Mangel sei nicht gravierend genug gewesen.

Das Risiko einer unwirksamen Kündigung sollten Sie nicht unterschätzen. Kündigen Sie fristlos und stellt sich später heraus, dass die Voraussetzungen nicht vorlagen, befinden Sie sich möglicherweise in Verzug. Der Vermieter kann dann seinerseits kündigen. Prüfen Sie daher sorgfältig, ob die Voraussetzungen wirklich erfüllt sind, und lassen Sie sich im Zweifel beraten.

Beweissicherung und richtige Dokumentation

Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass der Fahrstuhl defekt war, wie lange der Ausfall dauerte und welche Beeinträchtigungen Sie erlitten haben. Ohne ordentliche Dokumentation stehen Sie vor Gericht mit leeren Händen da. Der Vermieter wird möglicherweise behaupten, der Ausfall habe nur wenige Tage gedauert oder der Fahrstuhl sei zwischenzeitlich funktionsfähig gewesen. Dem können Sie nur mit guter Dokumentation begegnen.

Die Beweissicherung beginnt am ersten Tag des Ausfalls. Notieren Sie Datum und Uhrzeit, wann Sie den Defekt erstmals bemerkt haben. Führen Sie ein Protokoll über die Ausfallzeiten. Wenn der Fahrstuhl zwischendurch kurzzeitig funktioniert, dokumentieren Sie auch dies. Je lückenloser Ihre Aufzeichnungen, desto überzeugender ist Ihre Position im Streitfall.

Fotos, Videos und schriftliche Nachweise

Fotografieren oder filmen Sie den defekten Fahrstuhl. Ein Bild von der geschlossenen Tür mit einem Hinweisschild "Außer Betrieb" oder von der nicht reagierenden Ruftaste ist ein wertvolles Beweismittel. Achten Sie darauf, dass auf dem Foto oder Video das Datum erkennbar ist. Moderne Smartphones speichern diese Information automatisch in den Metadaten.

Sammeln Sie alle schriftlichen Nachweise über den Ausfall. Dazu gehören Ihre Mängelanzeigen an den Vermieter, dessen Antworten, E-Mails der Hausverwaltung oder Aushänge im Treppenhaus. Auch Mitteilungen des Aufzugdienstes oder Rechnungen für Reparaturen können relevant sein. Bewahren Sie Kopien aller Dokumente an einem sicheren Ort auf.

Zeugen und Nachbarn einbeziehen

Ihre Nachbarn sind ebenfalls vom Fahrstuhlausfall betroffen. Sprechen Sie mit ihnen und bitten Sie sie, den Ausfall ebenfalls zu dokumentieren. Im Streitfall können sie als Zeugen aussagen. Besonders wertvoll sind Aussagen von Nachbarn, die den Fahrstuhl regelmäßig nutzen und konkrete Angaben zu den Ausfallzeiten machen können.

Auch außenstehende Personen können als Zeugen dienen. Der Postbote, der keine Pakete mehr zustellen konnte, der Pflegedienst, dessen Mitarbeiter die Treppen steigen mussten, oder Handwerker, die Sie besucht haben. Notieren Sie Namen und Kontaktdaten von Personen, die den Ausfall bezeugen könnten. Diese Informationen können später entscheidend sein.

Rechtliche Durchsetzung - Mahnung bis Klage

Die beste Dokumentation nützt wenig, wenn Sie Ihre Rechte nicht konsequent durchsetzen. Viele Vermieter reagieren erst, wenn sie merken, dass der Mieter es ernst meint. Ein gestuftes Vorgehen von der freundlichen Erinnerung über die formelle Mahnung bis hin zur Klage hat sich in der Praxis bewährt. Dabei sollten Sie jeden Schritt schriftlich festhalten.

Beginnen Sie mit einer sachlichen Mängelanzeige, in der Sie den Defekt schildern und um Abhilfe bitten. Bleibt diese ohne Reaktion, folgt nach Ablauf der gesetzten Frist eine formelle Mahnung. Machen Sie deutlich, dass Sie die Miete mindern werden und gegebenenfalls weitere rechtliche Schritte einleiten. Der Ton sollte bestimmt, aber nicht aggressiv sein.

Mietminderung praktisch durchsetzen

Die Mietminderung setzen Sie durch, indem Sie einfach weniger Miete überweisen. Informieren Sie den Vermieter vorher schriftlich über die Höhe und den Grund der Minderung. So vermeiden Sie Missverständnisse und Mietrückstandskündigungen. Der Vermieter weiß dann, dass Sie nicht einfach nicht zahlen wollen, sondern Ihre gesetzlichen Rechte wahrnehmen.

Seien Sie bei der Höhe der Minderung realistisch. Wer zu hoch mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Im Zweifel ist es besser, etwas weniger zu mindern und den Rest unter Vorbehalt zu zahlen. Eine Zahlung unter Vorbehalt bedeutet, dass Sie sich die Rückforderung vorbehalten, falls sich herausstellt, dass eine höhere Minderung berechtigt war.

Klage als letztes Mittel

Bleibt der Vermieter stur und weigert sich, den Mangel zu beheben oder Ihre Ansprüche anzuerkennen, bleibt als letztes Mittel die Klage. Sie können auf Mängelbeseitigung klagen, also darauf, dass der Vermieter den Fahrstuhl repariert. Alternativ oder zusätzlich können Sie auf Feststellung klagen, dass die Mietminderung berechtigt ist, oder auf Zahlung von Schadensersatz.

Der Klageweg ist mit Kosten und Aufwand verbunden. Vor dem Amtsgericht können Sie sich selbst vertreten, müssen es aber nicht. Die Gerichtskosten und möglichen Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert. Bei einer Mietminderungsklage ist dies in der Regel die Jahresminderung. Prüfen Sie, ob eine Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt, bevor Sie klagen.