Mietpreisbremse München unwirksam - Urteil & Folgen

Das Gerichtsurteil zur Mietpreisbremse München

Ein Mieter in München zahlt 20 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegel sagt: 13,78 Euro wären angemessen. Das sind fast 50 Prozent mehr als erlaubt. Ein klarer Fall für die Mietpreisbremse – sollte man meinen. Doch das Amtsgericht München entschied anders und wies die Klage des Mieters ab. Nicht weil die Miete rechtmäßig war, sondern weil die gesamte Mietpreisbremse in München für unwirksam erklärt wurde.

Das Urteil des Amtsgerichts München schlug wie eine Bombe in den angespannten Wohnungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt ein. Die Richter stellten fest, dass die bayerische Landesregierung bei der Umsetzung des Bundesgesetzes zur Mietpreisbremse schwerwiegende Fehler gemacht hatte. Diese Fehler waren so gravierend, dass die gesamte Verordnung ihre Gültigkeit verlor. Für Mieter, die auf den Schutz der Mietpreisbremse vertraut hatten, war dies ein herber Rückschlag.

Das Bundesgesetz und seine Umsetzung in Bayern

Die Mietpreisbremse wurde 2015 auf Bundesebene eingeführt, um in angespannten Wohnungsmärkten die Mietentwicklung zu dämpfen. Das Gesetz gibt jedoch nur den Rahmen vor – die konkrete Umsetzung obliegt den Bundesländern. Jedes Land muss per Verordnung festlegen, welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten und damit unter den Schutz der Mietpreisbremse fallen.

Bayern erließ eine entsprechende Verordnung, die München und weitere Städte als angespannte Wohnungsmärkte definierte. Doch genau bei dieser Verordnung unterliefen der bayerischen Staatsregierung entscheidende Fehler. Die Begründung der Verordnung war nach Ansicht des Gerichts nicht nachvollziehbar und damit rechtswidrig.

Die zentrale Begründung des Gerichts

Das Amtsgericht München stützte sich bei seiner Entscheidung auf eine frühere Feststellung des bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom April 2017. Dieser hatte bereits bemängelt, dass die Verordnungsbegründung der bayerischen Mieterschutzverordnung erhebliche Mängel aufwies. Das Bundesgesetz verlangt, dass die Landesregierungen nachvollziehbar darlegen, warum bestimmte Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft werden.

Die bayerische Begründung erfüllte diese Anforderungen nicht. Sie war zu pauschal, zu wenig auf die konkreten Verhältnisse in München bezogen und ließ nicht erkennen, auf welcher Datengrundlage die Entscheidung getroffen wurde. Ein formaler Fehler mit weitreichenden Konsequenzen für alle Mieter in der Landeshauptstadt.

Warum die Mietpreisbremse für unwirksam erklärt wurde

Die Unwirksamkeit der Mietpreisbremse in München basiert nicht auf inhaltlichen Einwänden gegen das Instrument selbst, sondern auf formalen Fehlern bei der landesrechtlichen Umsetzung. Das Bundesgesetz stellt klare Anforderungen an die Begründung der Landesverordnungen, die Bayern schlicht nicht erfüllt hat. Diese Formfehler führten dazu, dass die gesamte Verordnung ihre Wirksamkeit verlor.

Der bayerische Verfassungsgerichtshof hatte bereits im April 2017 festgestellt, dass die Begründungspflicht bei der Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht ausreichend erfüllt wurde. Das Amtsgericht München folgte dieser Einschätzung und zog die konsequente Schlussfolgerung: Ohne wirksame Verordnung keine wirksame Mietpreisbremse.

Die formellen Mängel der bayerischen Verordnung

Das Bundesgesetz zur Mietpreisbremse verlangt eine substantiierte Begründung, warum bestimmte Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten. Diese Begründung muss auf konkreten Daten basieren und nachvollziehbar darlegen, welche Kriterien erfüllt sind. Bayern hatte diese Anforderungen nicht erfüllt. Die Verordnungsbegründung war zu allgemein gehalten und ging nicht ausreichend auf die spezifischen Verhältnisse in München ein.

Besonders problematisch war, dass nicht erkennbar war, auf welcher empirischen Grundlage die Entscheidung getroffen wurde. Welche Daten wurden herangezogen? Welche Kriterien des Bundesgesetzes wurden konkret geprüft? Diese Fragen blieben in der bayerischen Begründung weitgehend unbeantwortet. Ein klassischer Fall von Verwaltungsversagen mit weitreichenden Folgen für die Betroffenen.

Rechtliche Anforderungen an Mietpreisbremsen-Verordnungen

Das Bundesgesetz definiert in § 556d BGB, wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das Gesetz nennt konkrete Indikatoren: überdurchschnittliche Mietsteigerungen, überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte, wachsende Bevölkerung bei geringem Leerstand oder unzureichende Bautätigkeit.

Die Landesregierungen müssen bei der Ausweisung von Gebieten darlegen, welche dieser Kriterien erfüllt sind und auf welchen Daten diese Feststellung beruht. Diese Begründungspflicht dient dem Rechtsschutz der Betroffenen und soll sicherstellen, dass die Einschränkung der Vertragsfreiheit nur dort erfolgt, wo sie tatsächlich gerechtfertigt ist.

Folgen für Mieter - Rückforderungen und neue Mieten

Für Mieter in München bedeutet das Urteil zunächst eine erhebliche Verschlechterung ihrer Rechtsposition. Die Mietpreisbremse, die eigentlich vor überhöhten Mieten schützen sollte, kann nicht mehr als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Wer auf Basis der Mietpreisbremse eine Mietreduzierung oder Rückzahlung verlangt hatte, steht nun mit leeren Händen da – zumindest solange keine neue, wirksame Verordnung erlassen wird.

Gleichzeitig bedeutet das Urteil aber nicht, dass Vermieter nun völlig frei in der Mietgestaltung sind. Die allgemeinen Regeln des Mietrechts gelten weiterhin. Mietwucher bleibt verboten, und bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen gelten die Vorschriften des BGB zur Vergleichsmiete und zur Kappungsgrenze unverändert fort.

Auswirkungen auf Neuverträge

Bei Neuverträgen fehlt ohne wirksame Mietpreisbremse das wichtigste Schutzinstrument gegen überhöhte Mieten. Vermieter können theoretisch jede Miete verlangen, die der Markt hergibt. Nur die Grenze des Mietwuchers nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz setzt noch eine absolute Obergrenze – diese liegt jedoch bei mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete und greift nur bei Ausnutzung einer Mangellage.

Für Mieter, die neu in München eine Wohnung suchen, bedeutet dies faktisch den Wegfall eines wichtigen Schutzmechanismus. Sie müssen mit höheren Mieten rechnen und haben kaum rechtliche Handhabe, wenn Vermieter die angespannte Marktsituation ausnutzen.

Schutz bei bestehenden Mietverhältnissen

Für Mieter in bestehenden Mietverhältnissen ist die Situation weniger dramatisch. Die Mietpreisbremse betrifft ohnehin nur die Miethöhe bei Vertragsabschluss, nicht spätere Mieterhöhungen. Für diese gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts weiter. Vermieter können die Miete nur unter Beachtung der Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze erhöhen. Eine Mieterhöhung von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ist grundsätzlich nicht zulässig.

Wer bereits einen Mietvertrag hat, muss also nicht befürchten, dass der Vermieter nun plötzlich die Miete drastisch anheben kann. Die Schutzvorschriften für bestehende Mietverhältnisse bleiben vollständig erhalten und sind von dem Urteil zur Mietpreisbremse nicht betroffen.

Was Vermieter jetzt beachten müssen

Für Vermieter in München scheint das Urteil auf den ersten Blick eine gute Nachricht zu sein. Die Einschränkungen der Mietpreisbremse fallen weg, höhere Mieten sind wieder möglich. Doch ganz so einfach ist die Situation nicht. Das Urteil ist zunächst nicht rechtskräftig, eine Berufung wurde angekündigt. Zudem arbeitet das bayerische Justizministerium bereits an einer Nachbesserung der Verordnung.

Vermieter sollten daher nicht vorschnell handeln und auf die vermeintlich gewonnene Freiheit setzen. Die rechtliche Situation ist unsicher, und es besteht ein erhebliches Risiko, dass eine neue, diesmal wirksame Mietpreisbremsen-Verordnung rückwirkend Ansprüche der Mieter begründet. Vorsicht ist daher geboten.

Rechtliche Risiken bei Mieterhöhungen

Vermieter, die jetzt die Gunst der Stunde nutzen und bei Neuvermietungen deutlich überhöhte Mieten verlangen, gehen ein erhebliches Risiko ein. Sollte die neue Mieterschutzverordnung wirksam sein und möglicherweise auch rückwirkend gelten, könnten Mieter Rückforderungsansprüche geltend machen. Die Dokumentation von Mietzahlungen ist für Mieter einfach, und die Verjährungsfristen sind lang.

Zudem bleibt das Verbot des Mietwuchers bestehen. Wer die Zwangslage von Wohnungssuchenden in einem angespannten Markt systematisch ausnutzt, macht sich unter Umständen strafbar. Die Grenze liegt bei 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – ein Wert, der in München bei manchen Wohnungen durchaus erreicht werden könnte.

Handlungsempfehlungen für Vermieter

Vermieter sollten die weitere rechtliche Entwicklung genau beobachten. Das bayerische Justizministerium hat angekündigt, noch im Juli eine neue Mieterschutzverordnung zu erlassen. Diese dürfte die formalen Mängel der bisherigen Verordnung beheben und die Mietpreisbremse wieder in Kraft setzen. Wer jetzt überhöhte Mieten verlangt, muss später möglicherweise zurückzahlen.

Eine vernünftige Strategie ist es, bei Neuvermietungen moderat über der Vergleichsmiete zu bleiben. Ein Aufschlag von 10 bis 15 Prozent ist auch bei unwirksamer Mietpreisbremse marktüblich und vermeidet spätere rechtliche Auseinandersetzungen. Die kurzfristige Gewinnmaximierung kann sich langfristig als teurer Fehler erweisen.

Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Die Frage der Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist für viele Münchner Mieter von großer praktischer Bedeutung. Wer in den vergangenen Jahren eine überhöhte Miete gezahlt hat, fragt sich nun, ob Rückforderungsansprüche bestehen und wie diese durchgesetzt werden können. Die Antwort hängt maßgeblich von der weiteren rechtlichen Entwicklung ab.

Grundsätzlich setzt ein Rückforderungsanspruch nach der Mietpreisbremse voraus, dass der Mieter die überhöhte Miete gerügt hat. Erst ab dem Zeitpunkt der Rüge kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden. Ohne vorherige Rüge gibt es keinen Rückforderungsanspruch – unabhängig davon, wie hoch die Miete tatsächlich war.

Voraussetzungen für eine Rückforderung

Für eine erfolgreiche Rückforderung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss die Mietpreisbremse überhaupt anwendbar sein – was derzeit in München gerade nicht der Fall ist. Sodann muss die vereinbarte Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Schließlich muss der Mieter die überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter gerügt haben, bevor Rückforderungsansprüche entstehen.

Die Rüge muss qualifiziert sein, also die Tatsachen benennen, aus denen sich die Überhöhung ergibt. Ein einfaches Schreiben "Die Miete ist zu hoch" genügt nicht. Vielmehr muss der Mieter darlegen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist und warum die vereinbarte Miete diese um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Wichtige Fristen bei der Rückforderung

Bei der Rückforderung zu viel gezahlter Miete sind verschiedene Fristen zu beachten. Die allgemeine Verjährungsfrist für bereicherungsrechtliche Ansprüche beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Für Mieten aus dem Jahr 2023 läuft die Verjährung also Ende 2026 ab.

Zusätzlich gibt es eine Ausschlussfrist von 30 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Ansprüche. Diese Frist ist unabhängig von der allgemeinen Verjährung zu beachten. Wer zu lange wartet, verliert möglicherweise seine Ansprüche, selbst wenn die reguläre Verjährung noch nicht eingetreten ist.

Übergangsfristen und Bestandsschutz

Die Frage des Bestandsschutzes und der Übergangsregelungen beschäftigt viele Mieter und Vermieter in München. Was gilt für Mietverträge, die während der Geltung der Mietpreisbremse geschlossen wurden? Können Vermieter nun nachträglich höhere Mieten verlangen? Die Antworten auf diese Fragen geben Betroffenen wichtige Orientierung.

Zunächst gilt der Grundsatz: Verträge sind einzuhalten. Ein Mietvertrag, der eine bestimmte Miete vorsieht, bindet beide Parteien unabhängig davon, ob die Mietpreisbremse wirksam ist oder nicht. Der Vermieter kann nicht einseitig eine höhere Miete verlangen, nur weil sich die Rechtslage geändert hat. Der Vertrag bleibt so bestehen, wie er geschlossen wurde.

Bestandsschutz für laufende Mietverhältnisse

Für alle laufenden Mietverhältnisse gilt uneingeschränkter Bestandsschutz. Die vereinbarte Miete bleibt die vereinbarte Miete. Vermieter haben keine rechtliche Handhabe, die Miete nachträglich zu erhöhen, nur weil die Mietpreisbremse für unwirksam erklärt wurde. Eine Mieterhöhung ist nur unter den allgemeinen Voraussetzungen des Mietrechts möglich – also bei Anpassung an die Vergleichsmiete, nach Modernisierung oder bei Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete.

Dies bedeutet umgekehrt auch: Mieter, die aufgrund der Mietpreisbremse eine reduzierte Miete vereinbart haben, sind an diese Vereinbarung gebunden. Sie können nicht nachträglich eine noch niedrigere Miete verlangen, nur weil die Mietpreisbremse unwirksam war. Der Vertrag gilt so, wie er geschlossen wurde.

Übergang zur neuen Verordnung

Das bayerische Justizministerium hat angekündigt, eine neue Mieterschutzverordnung zu erlassen, die die formalen Mängel der bisherigen Verordnung behebt. Diese neue Verordnung wird voraussichtlich noch im Juli 2017 in Kraft treten. Mit ihrem Inkrafttreten wird die Mietpreisbremse in München wieder wirksam sein.

Für die Übergangszeit zwischen dem Urteil und der neuen Verordnung herrscht Rechtsunsicherheit. Es ist unklar, ob die neue Verordnung rückwirkend gilt oder nur für die Zukunft. Diese Frage wird voraussichtlich durch die Gerichte geklärt werden müssen. Mieter sollten in der Zwischenzeit ihre Ansprüche dokumentieren und gegebenenfalls vorsorglich rügen.

Geplante Neuregelung der Mietpreisbremse

Die bayerische Staatsregierung hat unmittelbar nach dem Urteil angekündigt, die formalen Mängel der Mieterschutzverordnung zu beheben und eine neue, rechtlich einwandfreie Verordnung zu erlassen. Das Justizministerium arbeitet mit Hochdruck an der Nachbesserung, um die Schutzlücke für Mieter so schnell wie möglich zu schließen.

Die neue Verordnung wird voraussichtlich eine ausführlichere Begründung enthalten, die die Anforderungen des Bundesgesetzes erfüllt. Die Ausweisung Münchens als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt wird auf einer soliden Datengrundlage basieren und die vom Gesetz geforderten Kriterien nachvollziehbar prüfen. Damit sollte die Mietpreisbremse wieder auf sicherer rechtlicher Grundlage stehen.

Zeitplan für die neue Verordnung

Das bayerische Justizministerium hat einen ambitionierten Zeitplan angekündigt: Bereits im Juli 2017 soll die neue Mieterschutzverordnung in Kraft treten. Dieser enge Zeitrahmen zeigt, dass die Landesregierung die Dringlichkeit des Problems erkannt hat. Gleichzeitig birgt die Eile das Risiko, dass erneut Fehler gemacht werden.

Für Mieter und Vermieter bedeutet dieser Zeitplan, dass die Phase der Rechtsunsicherheit voraussichtlich nur wenige Wochen dauern wird. Dennoch sollten Betroffene die Entwicklung genau verfolgen und bei Bedarf zeitnah handeln, um ihre Rechte zu wahren.

Erwartete Inhalte der Neuregelung

Die neue Verordnung wird inhaltlich voraussichtlich keine wesentlichen Änderungen gegenüber der bisherigen Regelung enthalten. München wird weiterhin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, und die Mietpreisbremse wird in vollem Umfang anwendbar sein. Der Unterschied liegt allein in der rechtlich einwandfreien Begründung der Verordnung.

Es ist damit zu rechnen, dass die Begründung detaillierte Daten zur Wohnungsmarktsituation in München enthält: Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquoten, Mietpreisentwicklung, Bautätigkeit und Mietbelastungsquoten der Haushalte. Diese Daten werden belegen, dass die Kriterien des Bundesgesetzes für einen angespannten Wohnungsmarkt erfüllt sind.

Praktische Schritte für Betroffene

Angesichts der unsicheren Rechtslage stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage, wie sie sich jetzt verhalten sollen. Die folgenden praktischen Empfehlungen helfen, die Situation richtig einzuschätzen und angemessen zu reagieren. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Mietern, die überhöhte Mieten zahlen, und Vermietern, die Wohnungen neu vermieten wollen.

Grundsätzlich gilt: Überstürzte Handlungen sind nicht angebracht. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, eine Berufung wurde angekündigt, und eine neue Verordnung ist in Vorbereitung. Die Rechtslage kann sich schnell ändern. Wer jetzt voreilig handelt, macht möglicherweise Fehler, die später nur schwer zu korrigieren sind.

Konkrete Schritte für Mieter

Wenn Sie als Mieter eine überhöhte Miete zahlen, sollten Sie zunächst Ihre Situation dokumentieren. Sammeln Sie alle Unterlagen zu Ihrem Mietvertrag, den Mietzahlungen und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Münchner Mietspiegel gibt Auskunft über die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung. Berechnen Sie, ob Ihre Miete mehr als 10 Prozent über diesem Wert liegt.

Sprechen Sie eine Rüge gegenüber Ihrem Vermieter aus, auch wenn die Mietpreisbremse derzeit unwirksam ist. Die Rüge schadet nicht und kann Ihnen später nützen, wenn eine neue Verordnung in Kraft tritt. Formulieren Sie die Rüge schriftlich und versenden Sie sie per Einschreiben mit Rückschein, um einen Nachweis zu haben.

Empfehlungen für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie bei Neuvermietungen trotz des Urteils Vorsicht walten lassen. Verlangen Sie keine exzessiv überhöhten Mieten, die später zu Rückforderungen führen könnten. Ein moderater Aufschlag auf die Vergleichsmiete ist vertretbar, eine Verdopplung der Miete ist es nicht. Beachten Sie, dass eine neue Verordnung bereits in Vorbereitung ist.

Bei laufenden Mietverhältnissen ändert sich für Sie als Vermieter nichts. Die vereinbarte Miete gilt weiter, Mieterhöhungen sind nur nach den allgemeinen Regeln möglich. Nutzen Sie die Zeit nicht für aggressive Mieterhöhungen, die später nur zu Ärger führen. Ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern ist langfristig wertvoller als kurzfristige Mietmaximierung.

Umgang mit laufenden Gerichtsverfahren

Wenn Sie bereits ein Gerichtsverfahren zur Mietpreisbremse führen, sollten Sie dieses nicht vorschnell beenden. Das Urteil des Amtsgerichts München ist nicht rechtskräftig, und der Mieterverein hat Berufung angekündigt. Es ist durchaus möglich, dass das Berufungsgericht zu einem anderen Ergebnis kommt oder dass eine neue Verordnung die Rechtslage ändert.

Sprechen Sie mit Ihrem rechtlichen Beistand über die weitere Strategie. In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, das Verfahren ruhen zu lassen oder zu verlangsamen, bis die Rechtslage geklärt ist. Vorschnelle Vergleiche oder Klagerücknahmen könnten sich später als Fehler erweisen, wenn die Mietpreisbremse wieder in Kraft tritt.