Untervermietung bei Auslandsaufenthalt: Rechte & Pflichten

Rechtslage: Wann ist Untervermietung erlaubt?

Das Jobangebot aus Singapur liegt auf dem Tisch, der Projektauftrag in Dubai wartet – aber was passiert mit Ihrer Wohnung in Berlin oder München? Die Miete weiterzahlen, während die Räume leer stehen, ist finanziell oft keine Option. Gleichzeitig wollen Sie Ihre Wohnung nicht aufgeben, denn der Auslandsaufenthalt ist befristet. Die Lösung scheint naheliegend: Untervermietung. Doch bevor Sie einen Untermieter suchen, müssen Sie die rechtlichen Grundlagen kennen.

Das deutsche Mietrecht regelt die Untervermietung in § 540 BGB und § 553 BGB. Der Grundsatz ist klar: Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie Ihre Wohnung nicht an Dritte überlassen. Diese Regel gilt ausnahmslos, unabhängig davon, ob Sie für drei Monate oder drei Jahre ins Ausland gehen. Eine eigenmächtige Untervermietung stellt einen Vertragsbruch dar und kann schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen.

Allerdings haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Der Vermieter kann also nicht willkürlich ablehnen. Entscheidend ist dabei, ob ein sogenanntes berechtigtes Interesse auf Seiten des Mieters vorliegt. Bei längeren Auslandsaufenthalten – insbesondere wenn diese beruflich bedingt sind – ist ein solches berechtigtes Interesse in der Regel gegeben.

Unterschied zwischen Untervermietung und Gebrauchsüberlassung

Nicht jede Mitbenutzung der Wohnung durch andere Personen stellt eine genehmigungspflichtige Untervermietung dar. Wenn Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Eltern oder Kinder des Mieters in die Wohnung einziehen, handelt es sich um eine zulässige Gebrauchsüberlassung, die keine Vermietererlaubnis erfordert. Auch Pflegepersonal, das zur Betreuung des Mieters erforderlich ist, darf ohne Genehmigung in der Wohnung leben.

Anders verhält es sich, wenn Sie Ihre Wohnung während des Auslandsaufenthalts vollständig oder teilweise einer fremden Person zur selbstständigen Nutzung überlassen. In diesem Fall liegt eine Untervermietung vor, für die Sie zwingend die Zustimmung Ihres Vermieters benötigen. Auch die Aufnahme von Austauschschülern oder Au-pairs kann unter Umständen eine genehmigungspflichtige Untervermietung darstellen.

Der gesetzliche Anspruch auf Untervermietung

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte entsteht. Dieser Anspruch ist nicht abdingbar und kann auch nicht durch Klauseln im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Der Vermieter muss die Erlaubnis erteilen, sofern keine wichtigen Gründe dagegen sprechen.

Wichtig ist dabei die Formulierung „Teil des Wohnraums". Der gesetzliche Anspruch besteht nur, wenn Sie selbst weiterhin Mieter bleiben und einen Teil der Wohnung für sich behalten – etwa ein Zimmer für persönliche Gegenstände oder gelegentliche Aufenthalte. Bei einer vollständigen Überlassung der gesamten Wohnung besteht kein Rechtsanspruch auf Genehmigung, obwohl viele Vermieter auch in diesem Fall zustimmen.

Berechtigtes Interesse bei Auslandsaufenthalt

Der Begriff des berechtigten Interesses ist der Dreh- und Angelpunkt bei der Frage, ob Ihr Vermieter die Untervermietung genehmigen muss. Das Gesetz definiert diesen Begriff nicht abschließend, sodass die Rechtsprechung über die Jahre verschiedene Fallgruppen entwickelt hat. Bei Auslandsaufenthalten erkennen Gerichte regelmäßig ein berechtigtes Interesse an.

Berufliche Gründe stehen dabei an erster Stelle. Eine Entsendung durch den Arbeitgeber, ein befristeter Arbeitsvertrag im Ausland, eine Fortbildungsmaßnahme oder ein Auslandspraktikum begründen unstreitig ein berechtigtes Interesse. Auch wissenschaftliche Tätigkeiten wie Forschungsaufenthalte oder Gastprofessuren fallen in diese Kategorie. Der Vermieter kann hier kaum erfolgreich widersprechen.

Aber auch persönliche Gründe können ein berechtigtes Interesse begründen. Ein Auslandsstudium, ein längerer Sprachkurs, eine Weltreise oder die Pflege von Angehörigen im Ausland werden von Gerichten anerkannt. Entscheidend ist, dass der Grund nachvollziehbar und die Rückkehrabsicht glaubhaft ist. Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor, wenn Sie die Wohnung dauerhaft aufgeben wollen, aber noch keinen Nachmieter gefunden haben.

Wirtschaftliche Gründe als berechtigtes Interesse

Neben den beruflichen und persönlichen Gründen können auch wirtschaftliche Überlegungen ein berechtigtes Interesse begründen. Wenn Sie während des Auslandsaufenthalts keine Einnahmen haben oder deutlich weniger verdienen, ist es Ihnen nicht zuzumuten, die volle Miete für eine nicht genutzte Wohnung zu zahlen. Die Möglichkeit, durch Untervermietung die finanzielle Belastung zu reduzieren, wird von Gerichten als schützenswertes Interesse anerkannt.

Allerdings genügt der bloße Wunsch nach zusätzlichen Einnahmen nicht. Sie müssen darlegen, warum die Untervermietung für Sie wirtschaftlich notwendig oder zumindest sinnvoll ist. Die Kombination aus Auslandsaufenthalt und wirtschaftlicher Entlastung durch Untermiete wird in der Praxis jedoch fast immer als berechtigtes Interesse anerkannt.

Nachweis des berechtigten Interesses

Die Beweislast für das Vorliegen eines berechtigten Interesses liegt bei Ihnen als Mieter. Sie müssen dem Vermieter gegenüber nachvollziehbar darlegen, warum Sie die Wohnung untervermieten möchten. Eine bloße Behauptung genügt nicht. Legen Sie entsprechende Unterlagen vor: den Arbeitsvertrag für das Ausland, die Immatrikulationsbescheinigung der ausländischen Universität oder Nachweise über den geplanten Aufenthalt.

Je konkreter und detaillierter Ihre Begründung ausfällt, desto schwerer wird es für den Vermieter, die Zustimmung zu verweigern. Dokumentieren Sie auch Ihre Rückkehrabsicht, etwa durch Benennung eines voraussichtlichen Rückkehrdatums oder durch den Hinweis auf einen befristeten Auslandsvertrag. Dies entkräftet den möglichen Einwand, Sie wollten die Wohnung dauerhaft aufgeben.

Vermieter-Zustimmung richtig beantragen

Die Art und Weise, wie Sie die Zustimmung zur Untervermietung beantragen, kann über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Ein formloser Anruf beim Vermieter mag als erster Schritt sinnvoll sein, reicht aber rechtlich nicht aus. Sie benötigen die Zustimmung schriftlich, um im Streitfall einen Nachweis zu haben. Gleichzeitig sollten Sie Ihren eigenen Antrag ebenfalls schriftlich und nachweisbar stellen.

Beginnen Sie mit dem Antrag rechtzeitig – idealerweise mehrere Wochen vor dem geplanten Beginn der Untervermietung. Der Vermieter hat Anspruch auf eine angemessene Prüfungsfrist. Überstürzte Anfragen kurz vor der Abreise setzen den Vermieter unter Druck und können das Verhältnis belasten. Planen Sie daher ausreichend Zeit ein, auch für eventuelle Rückfragen oder Verhandlungen.

Ihr Antrag sollte alle relevanten Informationen enthalten: den Grund für die Untervermietung, die geplante Dauer, Angaben zum vorgesehenen Untermieter sowie dessen Kontaktdaten und Nachweise zur Bonität. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller kann der Vermieter eine Entscheidung treffen. Fehlende Informationen verzögern den Prozess unnötig.

Was muss der Antrag enthalten?

Ein vollständiger Antrag auf Untervermietungserlaubnis sollte folgende Elemente umfassen: Zunächst die klare Bitte um Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Dann die Begründung Ihres berechtigten Interesses mit entsprechenden Nachweisen. Weiterhin Angaben zur Person des Untermieters – Name, Beruf, aktuelle Anschrift und Kontaktdaten. Schließlich die geplante Dauer der Untervermietung mit Anfangs- und voraussichtlichem Enddatum.

Fügen Sie dem Antrag Bonitätsnachweise des Untermieters bei. Eine SCHUFA-Auskunft, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters schaffen Vertrauen. Je solider die finanzielle Situation des Untermieters erscheint, desto weniger Angriffsfläche bieten Sie für eine Ablehnung.

Reaktion des Vermieters abwarten

Nach Eingang Ihres Antrags hat der Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung. Was als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab – in der Regel sind zwei bis vier Wochen ausreichend. Reagiert der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht, sollten Sie schriftlich nachfassen und auf Ihre Anfrage verweisen. Setzen Sie dabei erneut eine Frist.

Erteilt der Vermieter die Zustimmung, lassen Sie sich diese unbedingt schriftlich bestätigen. Eine mündliche Zusage ist zwar rechtlich wirksam, lässt sich aber im Streitfall schwer beweisen. Die schriftliche Erlaubnis sollte den Namen des Untermieters und den Zeitraum der Untervermietung enthalten. Bewahren Sie dieses Dokument sorgfältig auf.

Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Obwohl Sie bei Vorliegen eines berechtigten Interesses grundsätzlich einen Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis haben, kann der Vermieter diese unter bestimmten Umständen verweigern. Das Gesetz spricht von einem „wichtigen Grund in der Person des Dritten" oder wenn die Wohnung übermäßig belegt würde. Auch eine unzumutbare Härte für den Vermieter kann eine Verweigerung rechtfertigen.

Die Person des Untermieters steht dabei im Fokus. Der Vermieter darf prüfen, ob der vorgeschlagene Untermieter zuverlässig erscheint. Konkrete Anhaltspunkte für mangelnde Zahlungsfähigkeit, bekannte Störungen des Hausfriedens in der Vergangenheit oder eine Vorgeschichte von Sachbeschädigungen können eine Ablehnung begründen. Bloße Vorurteile oder vage Bedenken reichen hingegen nicht aus.

Die drohende Überbelegung der Wohnung ist ein weiterer anerkannter Verweigerungsgrund. Wenn durch den Untermieter die Wohnung mit deutlich mehr Personen belegt würde als dies der Wohnungsgröße entspricht, kann der Vermieter ablehnen. Als Faustregel gilt: Pro Person sollten mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Unzulässige Verweigerungsgründe

Nicht jeder Einwand des Vermieters rechtfertigt eine Ablehnung. Pauschale Bedenken ohne konkrete Anhaltspunkte sind unzulässig. Der Vermieter kann nicht ablehnen, nur weil er Untervermietung generell ablehnt oder weil er den Untermieter nicht persönlich kennt. Auch die Befürchtung, der Untermieter könnte lauter sein als der bisherige Mieter, genügt ohne konkrete Hinweise nicht.

Diskriminierende Gründe sind ebenfalls unzulässig. Der Vermieter darf einen Untermieter nicht wegen dessen Nationalität, Herkunft, Religion oder Hautfarbe ablehnen. Solche Ablehnungen verstoßen gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz und sind rechtlich nicht haltbar. Auch das Geschlecht, das Alter oder eine Behinderung des Untermieters dürfen keine Rolle spielen.

Den Anspruch auf Zustimmung durchsetzen

Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne rechtmäßigen Grund, stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Zunächst sollten Sie den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Erteilung der Zustimmung auffordern. Weisen Sie dabei auf Ihren gesetzlichen Anspruch aus § 553 BGB hin und legen Sie dar, warum die genannten Verweigerungsgründe nicht greifen.

Bleibt der Vermieter bei seiner Weigerung, können Sie die Zustimmung gerichtlich einklagen. Das Amtsgericht am Ort der Wohnung ist zuständig. Das Gericht prüft dann, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt und ob wichtige Gründe gegen die Untervermietung sprechen. Die Kosten des Verfahrens trägt die unterlegene Partei. Bei klarer Rechtslage zu Ihren Gunsten wird der Vermieter oft bereits nach einer anwaltlichen Abmahnung einlenken.

Untermieterauswahl: Worauf Vermieter achten dürfen

Die Auswahl des richtigen Untermieters ist nicht nur für Sie als Hauptmieter von entscheidender Bedeutung, sondern auch für den Vermieter. Dieser hat ein berechtigtes Interesse daran zu erfahren, wer in seiner Immobilie wohnen wird. Gleichzeitig sind seinen Prüfungsrechten Grenzen gesetzt. Das richtige Gleichgewicht zwischen Informationspflicht und Datenschutz zu finden, ist dabei wichtig.

Der Vermieter darf grundsätzlich dieselben Informationen verlangen, die er auch bei einem regulären Mietinteressenten erfragen würde. Dazu gehören Name und Anschrift des Untermieters, dessen Beruf und Arbeitgeber, die Anzahl der einziehenden Personen sowie Nachweise über die finanzielle Leistungsfähigkeit. Diese Informationen ermöglichen eine seriöse Einschätzung, ob der Untermieter als zuverlässig einzustufen ist.

Darüber hinausgehende Fragen sind in der Regel unzulässig. Der Vermieter darf nicht nach der politischen Einstellung, der Religionszugehörigkeit, dem Gesundheitszustand oder der sexuellen Orientierung des Untermieters fragen. Auch Fragen nach einer bestehenden Schwangerschaft oder dem Kinderwunsch sind nicht erlaubt. Der Untermieter muss solche Fragen nicht wahrheitsgemäß beantworten.

Bonitätsprüfung des Untermieters

Eine Bonitätsprüfung ist das Kernstück der Untermieterauswahl. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass der Untermieter seine Miete pünktlich zahlen kann – auch wenn Sie als Hauptmieter weiterhin gegenüber dem Vermieter haften. Eine SCHUFA-Auskunft gibt Aufschluss über eventuelle Zahlungsstörungen oder Negativmerkmale in der Vergangenheit.

Gehaltsnachweise ergänzen die Bonitätsprüfung. Als Faustregel gilt, dass die Warmmiete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen sollte. Bei Studenten oder Auszubildenden können Bürgschaften der Eltern oder Nachweise über BAföG oder andere Einnahmequellen als Sicherheit dienen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters rundet das Bild ab.

Persönliches Kennenlernen ermöglichen

Manche Vermieter möchten den Untermieter vor der Erteilung der Zustimmung persönlich kennenlernen. Ein solcher Wunsch ist nachvollziehbar und sollte nach Möglichkeit erfüllt werden. Organisieren Sie ein kurzes Treffen, bei dem sich der Vermieter einen persönlichen Eindruck verschaffen kann. Dies schafft Vertrauen und kann den Genehmigungsprozess beschleunigen.

Der Vermieter kann ein persönliches Treffen jedoch nicht zur Bedingung für die Zustimmung machen. Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen und keine wichtigen Gründe gegen den Untermieter sprechen, muss er die Erlaubnis auch ohne persönliches Kennenlernen erteilen. Verweigert er die Zustimmung allein deshalb, weil kein Treffen stattgefunden hat, ist diese Verweigerung in der Regel unwirksam.

Untermietvertrag richtig gestalten

Der Untermietvertrag ist das rechtliche Fundament des Verhältnisses zwischen Ihnen und Ihrem Untermieter. Auch wenn zwischen dem Vermieter und dem Untermieter keine direkte vertragliche Beziehung besteht, hat der Untermietvertrag weitreichende Konsequenzen. Ein sorgfältig gestalteter Vertrag schützt Sie vor bösen Überraschungen und schafft klare Verhältnisse.

Grundsätzlich gelten für das Untermietverhältnis dieselben gesetzlichen Regelungen wie für ein normales Mietverhältnis. Der Untermieter genießt also Kündigungsschutz und hat Anspruch auf eine bewohnbare Wohnung. Sie als Hauptmieter übernehmen die Rolle des Vermieters gegenüber dem Untermieter. Dies bringt Rechte, aber auch Pflichten mit sich.

Schließen Sie den Untermietvertrag unbedingt schriftlich ab. Mündliche Vereinbarungen sind zwar rechtlich wirksam, lassen sich aber im Streitfall kaum beweisen. Verwenden Sie einen professionellen Mustervertrag und passen Sie diesen an Ihre individuelle Situation an. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel vor Unterzeichnung rechtlich prüfen.

Wesentliche Vertragsbestandteile

Jeder Untermietvertrag sollte bestimmte Kernelemente enthalten. An erster Stelle stehen die Vertragsparteien – also Sie als Untervermieter und die Person des Untermieters mit vollständigen Namen und Adressen. Der genaue Mietgegenstand muss beschrieben werden: Welche Räume werden vermietet, welche Nebenräume wie Keller oder Stellplatz sind inbegriffen?

Die Mietdauer ist ein zentraler Punkt. Bei einem befristeten Auslandsaufenthalt empfiehlt sich ein befristeter Untermietvertrag. Beachten Sie jedoch, dass eine Befristung nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam ist – etwa wenn Sie die Wohnung nach dem Auslandsaufenthalt wieder selbst nutzen wollen. Halten Sie den Befristungsgrund schriftlich im Vertrag fest.

Die Höhe der Untermiete und der Nebenkostenvorauszahlung müssen klar beziffert sein. Legen Sie fest, wann die Miete fällig ist und auf welches Konto sie zu überweisen ist. Regelungen zu einer eventuellen Kaution, zur Nutzung von Einrichtungsgegenständen und zur Tierhaltung vervollständigen den Vertrag.

Nebenkosten und Kaution regeln

Die Nebenkostenabrechnung bei Untermietverhältnissen birgt besondere Herausforderungen. Sie erhalten die Abrechnung von Ihrem Vermieter und müssen diese an den Untermieter weitergeben. Legen Sie im Untermietvertrag fest, welche Betriebskosten der Untermieter zu tragen hat und wie die Abrechnung erfolgt. Eine Pauschale ohne Abrechnung ist oft praktischer als eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung.

Vereinbaren Sie eine angemessene Kaution, um sich gegen Schäden und Mietausfälle abzusichern. Gesetzlich zulässig sind maximal drei Nettokaltmieten. Der Untermieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Legen Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Kautionskonto an und verzinsen Sie diese. Nach Ende des Untermietverhältnisses haben Sie eine angemessene Frist zur Prüfung von Ansprüchen, bevor Sie die Kaution zurückzahlen müssen.

Haftung für Schäden und Mietausfälle

Die Haftungsfrage ist der neuralgische Punkt bei jeder Untervermietung. Als Hauptmieter bleiben Sie gegenüber dem Vermieter uneingeschränkt in der Pflicht – unabhängig davon, ob Sie selbst in der Wohnung leben oder diese untervermietet haben. Schäden, die der Untermieter verursacht, muss der Vermieter zwar zunächst bei Ihnen geltend machen. Sie können sich jedoch beim Untermieter schadlos halten.

Diese Konstellation bedeutet ein erhebliches Risiko für Sie. Verursacht der Untermieter einen Wasserschaden, beschädigt er die Einbauküche oder hinterlässt er die Wohnung in verwüstetem Zustand, haften Sie zunächst gegenüber dem Vermieter. Ob Sie das Geld vom Untermieter zurückbekommen, hängt von dessen Zahlungsfähigkeit und -willigkeit ab. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

Auch für Mietausfälle haften Sie als Hauptmieter. Zahlt der Untermieter seine Miete nicht, müssen Sie dennoch die Miete an den Vermieter entrichten. Umgekehrt können Sie den Untermieter auf Zahlung verklagen, was jedoch Zeit und Geld kostet. Die sorgfältige Auswahl eines solventen Untermieters und eine ausreichende Kaution sind daher unverzichtbar.

Versicherungsschutz überprüfen

Ihre Haftpflichtversicherung deckt in der Regel keine Schäden ab, die der Untermieter verursacht. Der Untermieter muss daher eine eigene Haftpflichtversicherung haben, die auch Mietsachschäden einschließt. Verlangen Sie vor Abschluss des Untermietvertrags einen Nachweis über den bestehenden Versicherungsschutz und nehmen Sie eine entsprechende Klausel in den Vertrag auf.

Auch Ihre Hausratversicherung sollten Sie über die Untervermietung informieren. In manchen Tarifen ist die Untervermietung nicht mitversichert oder erfordert eine Erweiterung des Versicherungsschutzes. Klären Sie mit Ihrer Versicherung, ob und unter welchen Bedingungen Ihr Hausrat während der Untervermietung geschützt ist – insbesondere wenn Sie Möbel oder wertvolle Gegenstände in der Wohnung lassen.

Regress beim Untermieter

Müssen Sie dem Vermieter für Schäden aufkommen, die der Untermieter verursacht hat, steht Ihnen ein Regressanspruch gegen den Untermieter zu. Voraussetzung ist, dass der Untermieter den Schaden verschuldet hat. Normale Abnutzungserscheinungen muss der Untermieter nicht ersetzen – diese fallen auch im regulären Mietverhältnis dem Vermieter zur Last.

Um Ihren Regressanspruch durchzusetzen, dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor der Übergabe an den Untermieter sorgfältig. Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos und lassen Sie es vom Untermieter unterschreiben. Bei Auszug wiederholen Sie die Prozedur. Nur so können Sie später nachweisen, welche Schäden während der Untermietzeit entstanden sind.

Rückkehr aus dem Ausland: Untermieter kündigen

Die Rückkehr aus dem Ausland wirft die Frage auf, wie Sie Ihre Wohnung vom Untermieter zurückbekommen. Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, welche Art von Untermietvertrag Sie geschlossen haben. Bei einem befristeten Vertrag endet das Mietverhältnis automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Bei einem unbefristeten Vertrag gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Ein befristeter Untermietvertrag bietet Planungssicherheit auf beiden Seiten. Ist der Befristungsgrund wirksam vereinbart – etwa Ihre Rückkehr aus dem Ausland – muss der Untermieter zum Vertragsende ausziehen, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Probleme entstehen, wenn die Befristung unwirksam ist oder der Untermieter trotz Vertragsende nicht auszieht.

Bei einem unbefristeten Untermietvertrag müssen Sie ordentlich kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnraum grundsätzlich drei Monate zum Monatsende. Diese Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren des Bestehens des Mietverhältnisses. Beachten Sie, dass Sie für eine ordentliche Kündigung einen Kündigungsgrund benötigen – etwa Eigenbedarf.

Räumungsanspruch durchsetzen

Im Idealfall zieht der Untermieter fristgerecht aus. Doch was tun, wenn er sich weigert? Bei einem wirksam befristeten Vertrag können Sie nach Ablauf der Befristung Räumungsklage erheben. Das Gericht wird den Untermieter zur Räumung verurteilen und Ihnen einen Räumungstitel ausstellen. Mit diesem Titel kann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen.

Der Räumungsprozess kann sich über mehrere Monate hinziehen. Beschleunigte Verfahren wie die einstweilige Verfügung sind bei Mietverhältnissen nur in Ausnahmefällen möglich. Rechnen Sie bei einem hartnäckigen Untermieter mit einer Dauer von sechs Monaten oder mehr, bis Sie wieder in Ihre Wohnung können. Eine außergerichtliche Einigung mit einer Abfindung für den schnelleren Auszug ist oft der pragmatischere Weg.

Sonderkündigungsrechte prüfen

In bestimmten Fällen haben Sie ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Frist. Dies gilt etwa bei möbliert vermieteten Zimmern, wenn es sich um ein Einliegerverhältnis handelt – also wenn Sie einen Teil Ihrer selbst genutzten Wohnung untervermieten. In diesem Fall können Sie bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen.

Auch bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Untermieters kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Zahlt der Untermieter die Miete wiederholt nicht, beschädigt er die Wohnung erheblich oder stört er nachhaltig den Hausfrieden, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich beenden. Die fristlose Kündigung erfordert in der Regel eine vorherige Abmahnung, bei besonders schweren Verstößen kann diese entbehrlich sein.

Planen Sie Ihre Rückkehr aus dem Ausland sorgfältig und berücksichtigen Sie die mietrechtlichen Fristen. Kommunizieren Sie frühzeitig mit dem Untermieter und dokumentieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können Ihre Wohnung nach dem Auslandsaufenthalt zeitnah wieder beziehen.