Räumungsklage Kosten: Gerichtskosten & Anwaltsgebühren 2024

Wie wird der Streitwert bei einer Räumungsklage bestimmt?

Der Brief vom Anwalt liegt auf dem Tisch: Die Räumungsklage ist eingereicht. Jetzt stellt sich die entscheidende Frage – was wird das Ganze kosten? Die Antwort hängt maßgeblich von einem Faktor ab, den viele zunächst unterschätzen: dem Streitwert. Dieser bestimmt nicht nur die Gerichtskosten, sondern auch die Anwaltsgebühren und damit die gesamte finanzielle Belastung des Verfahrens.

Der Streitwert bei einer Räumungsklage berechnet sich nach § 41 Abs. 2 GKG (Gerichtskostengesetz) grundsätzlich nach der Jahresnettokaltmiete. Das bedeutet: Die monatliche Kaltmiete ohne Nebenkosten wird mit zwölf multipliziert. Bei einer Monatsmiete von 800 Euro ergibt sich somit ein Streitwert von 9.600 Euro. Diese Berechnung gilt unabhängig davon, ob der Mieter seit drei Monaten oder drei Jahren keine Miete mehr zahlt.

Berechnung nach dem Jahresmietwert

Die Jahresnettokaltmiete bildet die Grundlage für nahezu alle Räumungsklagen. Dabei zählt ausschließlich die reine Kaltmiete – Betriebskosten, Heizkosten oder andere Nebenkosten bleiben unberücksichtigt. Wenn im Mietvertrag eine Pauschalmiete vereinbart wurde, die Nebenkosten enthält, muss der Kaltmieteanteil herausgerechnet werden. Das Gericht orientiert sich dabei an den ortsüblichen Verhältnissen.

Bei Staffelmietverträgen oder Indexmieten gilt die zum Zeitpunkt der Klageerhebung geschuldete Miete. Künftige Mieterhöhungen fließen nicht in die Berechnung ein. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann der Streitwert erheblich höher ausfallen, da hier keine gesetzliche Begrenzung auf die Jahresmiete besteht.

Sonderfälle bei der Streitwertbestimmung

Nicht jede Räumungsklage folgt dem Standardschema. Wird neben der Räumung auch Mietrückstand eingeklagt, addieren sich die Streitwerte. Bei einer Jahresmiete von 9.600 Euro und offenen Mietforderungen von 4.800 Euro beträgt der Gesamtstreitwert 14.400 Euro. Dies erhöht die Kosten entsprechend.

Bei Eigentumswohnungen, die vom Eigentümer selbst genutzt werden sollen, kann das Gericht einen höheren Streitwert festsetzen. Das Interesse an der Räumung übersteigt hier oft den reinen Mietwert. Auch bei Gewerberäumen mit besonderer Lage oder Ausstattung weicht die Rechtsprechung mitunter von der Standardberechnung ab. Ein Antrag auf Streitwertfestsetzung kann frühzeitig Klarheit schaffen.

Berechnung der Gerichtskosten nach Streitwerten

Die Gerichtskosten einer Räumungsklage folgen einer bundesweit einheitlichen Tabelle. Das Gerichtskostengesetz (GKG) legt fest, welche Gebühren bei welchem Streitwert anfallen. Für den Vermieter ist das zunächst eine wichtige Planungsgröße, denn die Gerichtskosten müssen als Vorschuss vor Klagezustellung gezahlt werden.

Die Gebührentabelle staffelt sich nach Streitwertgrenzen. Bis zu einem Streitwert von 500 Euro beträgt die einfache Gerichtsgebühr 38 Euro. Bei einem Streitwert bis 1.000 Euro sind es 58 Euro, bis 1.500 Euro fallen 73 Euro an. Diese Werte steigen progressiv an: Bei einem Streitwert von 10.000 Euro liegt die einfache Gebühr bereits bei 188 Euro, bei 25.000 Euro bei 318 Euro.

Gebührensätze im Räumungsverfahren

Ein vollständiges Räumungsverfahren verursacht in der Regel drei Gerichtsgebühren. Das bedeutet: Die einfache Gebühr aus der Tabelle wird mit dem Faktor drei multipliziert. Bei einem Streitwert von 9.600 Euro (Jahresmiete bei 800 Euro Monatsmiete) beträgt die einfache Gebühr 188 Euro. Die dreifache Gebühr ergibt somit 564 Euro an Gerichtskosten.

Endet das Verfahren vor der mündlichen Verhandlung – etwa durch Anerkenntnisurteil oder Rücknahme der Klage – reduzieren sich die Gebühren. Bei Klagerücknahme vor Zustellung entfällt die Gebühr vollständig. Nach Zustellung, aber vor mündlicher Verhandlung, werden nur zwei Gebühren fällig. Diese Ermäßigungen können bei frühzeitiger Einigung erhebliche Ersparnisse bedeuten.

Konkrete Beispiele aus der Gerichtskostentabelle

Für eine bessere Übersicht hier typische Konstellationen: Bei einer Monatsmiete von 500 Euro ergibt sich ein Streitwert von 6.000 Euro und eine dreifache Gerichtsgebühr von 489 Euro. Bei 1.000 Euro Monatsmiete (Streitwert 12.000 Euro) fallen 588 Euro Gerichtskosten an. Eine Monatsmiete von 1.500 Euro führt zu einem Streitwert von 18.000 Euro und Gerichtskosten von 735 Euro.

Die Spanne der Gerichtskosten bei typischen Mietverhältnissen bewegt sich damit meist zwischen 400 und 900 Euro. Bei Gewerbemietverhältnissen mit höheren Mieten oder bei Einbeziehung hoher Mietrückstände können die Kosten deutlich darüber liegen. Die Gerichtskostentabelle gilt bundesweit einheitlich – regionale Unterschiede gibt es nicht.

Anwaltsgebühren bei Räumungsklagen

Neben den Gerichtskosten stellen die Anwaltsgebühren den zweiten großen Kostenfaktor dar. Auch diese richten sich nach dem Streitwert und folgen dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Die Berechnung erfolgt nach der gleichen Streitwerttabelle wie bei den Gerichtskosten, jedoch mit anderen Gebührensätzen.

Ein Rechtsanwalt erhält im Zivilprozess mehrere Gebühren: eine Verfahrensgebühr für die allgemeine Prozessführung, eine Terminsgebühr für die Wahrnehmung von Gerichtsterminen und gegebenenfalls eine Einigungsgebühr bei Vergleichsabschluss. Die Verfahrensgebühr beträgt regulär 1,3, die Terminsgebühr 1,2 des Gebührensatzes. Bei einem Vergleich kommt eine weitere Gebühr von 1,0 hinzu.

Berechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz

Die Gebührentabelle des RVG ordnet jedem Streitwert einen bestimmten Gebührenbetrag zu. Bei einem Streitwert von 9.600 Euro beträgt die einfache Gebühr nach der Tabelle 614 Euro. Die Verfahrensgebühr (1,3-fach) ergibt 798,20 Euro, die Terminsgebühr (1,2-fach) beläuft sich auf 736,80 Euro. In Summe entstehen Anwaltsgebühren von mindestens 1.535 Euro – zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer.

Diese Berechnung gilt für den eigenen Anwalt und bei Obsiegen auch für die Erstattung der gegnerischen Anwaltskosten. Die tatsächlichen Kosten können durch Honorarvereinbarungen abweichen, wobei das RVG Mindest- und Höchstsätze vorgibt. Bei Beratungshilfe oder Prozesskostenhilfe gelten reduzierte Gebühren.

Gesamtkosten bei anwaltlicher Vertretung

Die Summe aus Gerichtskosten und Anwaltsgebühren gibt einen realistischen Überblick über die Prozesskosten. Bei einem Streitwert von 9.600 Euro fallen Gerichtskosten von etwa 564 Euro an. Die Anwaltsgebühren für den eigenen Anwalt betragen rund 1.800 Euro inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer. Die Gesamtkosten erster Instanz liegen damit bei etwa 2.400 Euro – vorausgesetzt, der Prozess wird gewonnen.

Bei Unterliegen verdoppeln sich diese Kosten nahezu, da auch die gegnerischen Anwaltskosten zu tragen sind. Die wirtschaftliche Tragweite einer Räumungsklage sollte daher stets vorab geprüft werden. Ein Vergleich oder eine außergerichtliche Einigung kann die Kosten deutlich reduzieren.

Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?

Die Frage der Kostentragung entscheidet sich mit dem Ausgang des Verfahrens. Grundsätzlich gilt im deutschen Zivilprozess das Unterliegensprinzip nach § 91 ZPO: Wer den Prozess verliert, trägt die gesamten Kosten – eigene und gegnerische. Diese klare Regel hat weitreichende Konsequenzen für beide Parteien.

Für den Vermieter bedeutet dies: Er muss zunächst die Gerichtskosten als Vorschuss einzahlen. Ohne diese Zahlung wird die Klage nicht zugestellt. Die eigenen Anwaltskosten sind ebenfalls vorzufinanzieren. Bei vollständigem Obsiegen erhält der Vermieter sämtliche Kosten vom unterlegenen Mieter erstattet – zumindest auf dem Papier.

Das Unterliegensprinzip im Zivilprozess

Das Gericht entscheidet im Urteil oder Beschluss über die Kostenverteilung. Bei vollständigem Obsiegen einer Partei trägt die andere Partei 100 Prozent der Kosten. Bei teilweisem Obsiegen teilt das Gericht die Kosten entsprechend dem Verhältnis von Erfolg und Niederlage. Klagt der Vermieter auf Räumung und Zahlung von 5.000 Euro, gewinnt aber nur die Räumung, werden die Kosten gequotelt.

Die Kostenentscheidung wird Teil des Urteils und kann selbst nicht angegriffen werden. Nur über die Anfechtung der Hauptsache ändert sich die Kostenentscheidung. Ein Kostenfestsetzungsbeschluss präzisiert später die genauen Beträge, die zu erstatten sind. Dieser Beschluss ist vollstreckbar – der obsiegende Vermieter kann die Kosten beim Mieter beitreiben.

Praktische Probleme bei der Kostenerstattung

Das Recht auf Kostenerstattung und die tatsächliche Durchsetzung sind zwei verschiedene Dinge. Häufig sind Mieter, die geräumt werden, finanziell nicht in der Lage, die Prozesskosten zu erstatten. Mietrückstände, Räumungskosten und Prozesskosten können sich auf fünfstellige Beträge summieren. Die Beitreibung scheitert oft an der Vermögenslosigkeit des Schuldners.

Für Vermieter bedeutet dies ein erhebliches wirtschaftliches Risiko. Selbst bei gewonnenem Prozess bleiben sie möglicherweise auf den vorgestreckten Kosten sitzen. Eine Bonitätsprüfung vor Klageerhebung kann zwar Aufschluss geben, ändert aber nichts an der Notwendigkeit der Räumung. Die Entscheidung für oder gegen eine Klage sollte daher auch wirtschaftliche Faktoren berücksichtigen.

Weitere Kosten: Vollstreckung und Räumung

Mit dem gewonnenen Prozess ist die Sache oft noch nicht erledigt. Zieht der Mieter trotz Räumungsurteil nicht aus, muss die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Diese verursacht zusätzliche Kosten, die je nach Wohnungsgröße und Aufwand erheblich sein können. Der Gerichtsvollzieher setzt die Räumung durch – und das hat seinen Preis.

Die Räumungskosten setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen: Gerichtsvollziehergebühren, Kosten für das Räumungsunternehmen, Einlagerungskosten für die Möbel des Mieters und gegebenenfalls Kosten für einen Schlüsseldienst. Diese Kosten muss der Vermieter zunächst vorstrecken, kann sie aber vom Mieter zurückfordern.

Kosten des Gerichtsvollziehers

Der Gerichtsvollzieher erhebt für die Durchführung der Räumung Gebühren nach dem Gerichtsvollzieherkostengesetz. Die Grundgebühr für eine Räumung liegt bei etwa 130 Euro. Hinzu kommen Zustellungsgebühren, Wegegelder und Auslagen. Bei Hinzuziehung von Zeugen oder bei mehrfachen Räumungsversuchen steigen die Kosten entsprechend.

Besondere Situationen erhöhen den Aufwand: Sperrt sich der Mieter in der Wohnung ein, muss möglicherweise Polizei hinzugezogen werden. Befinden sich Tiere in der Wohnung, entstehen Kosten für deren Unterbringung. Bei vermüllten Wohnungen steigt der Aufwand für das Räumungsunternehmen erheblich. All diese Faktoren beeinflussen die Gesamtkosten der Vollstreckung.

Kosten für Räumungsunternehmen und Einlagerung

Der Gerichtsvollzieher beauftragt in der Regel ein Räumungsunternehmen mit dem Transport der Möbel und Gegenstände des Mieters. Die Kosten richten sich nach Wohnungsgröße, Stockwerk und Menge des Hausrats. Für eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung fallen Räumungskosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro an. Bei größeren Wohnungen oder besonderen Umständen kann dieser Betrag deutlich höher liegen.

Der Hausrat des Mieters muss eingelagert werden, da der Vermieter kein Eigentum daran erwirbt. Die Einlagerungskosten betragen monatlich zwischen 100 und 300 Euro. Nach einer bestimmten Frist kann der Vermieter die Verwertung oder Entsorgung beantragen. Diese zusätzlichen Verfahrensschritte verursachen weitere Kosten und binden Zeit.

Möglichkeiten zur Kostenreduzierung

Angesichts der erheblichen Kosten einer Räumungsklage mit anschließender Vollstreckung lohnt sich der Blick auf Alternativen. Nicht jeder Konflikt muss vor Gericht enden. Verschiedene Strategien können die finanzielle Belastung deutlich reduzieren – ohne dabei die Rechtsposition des Vermieters zu schwächen.

Die kostengünstigste Lösung ist stets die freiwillige Räumung durch den Mieter. Selbst ein finanzieller Anreiz – etwa der Verzicht auf Teile der Mietschulden oder eine Umzugspauschale – rechnet sich oft für den Vermieter. Die eingesparten Prozess- und Räumungskosten übersteigen den gewährten Vorteil in vielen Fällen deutlich.

Außergerichtliche Einigung und Räumungsvergleich

Ein Räumungsvergleich vor dem Prozess oder zu dessen Beginn spart erhebliche Kosten. Beide Parteien einigen sich auf einen Auszugstermin, der Mieter zieht freiwillig aus. Der Vergleich kann notariell beurkundet oder als gerichtlicher Vergleich protokolliert werden. Letzterer ist vollstreckbar – zieht der Mieter doch nicht aus, kann sofort die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.

Die Kostenersparnis bei einem frühen Vergleich ist beträchtlich: Gerichtsgebühren werden reduziert, die mündliche Verhandlung entfällt, Anwaltsgebühren fallen niedriger aus. Zudem entfallen die Risiken eines Prozesses – auch ein scheinbar klarer Fall kann durch unvorhergesehene Entwicklungen kippen. Die Planungssicherheit eines Vergleichs hat für viele Vermieter zusätzlichen Wert.

Die Berliner Räumung als kostengünstige Alternative

Die sogenannte Berliner Räumung reduziert die Vollstreckungskosten erheblich. Dabei verzichtet der Vermieter auf die Räumung und Einlagerung des Mieterhausrats. Stattdessen lässt er nur den Mieter aus der Wohnung setzen und behält die Gegenstände als Pfand für seine Forderungen. Ein Räumungsunternehmen ist nicht erforderlich.

Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung, setzt den Mieter vor die Tür und übergibt die Wohnung dem Vermieter. Dieser übernimmt die Verwahrung des Hausrats. Die Kosten reduzieren sich auf die reinen Gerichtsvollziehergebühren von etwa 200 bis 300 Euro. Der Vermieter muss allerdings den Hausrat sicher verwahren und nach gewisser Zeit die Verwertung oder Entsorgung veranlassen.

Prozesskostenhilfe bei Räumungsklagen

Nicht jeder Vermieter kann sich die Kosten einer Räumungsklage ohne Weiteres leisten. Gerade Privatvermieter mit nur einer Wohnung stehen oft vor der Frage, wie sie das Verfahren finanzieren sollen. Die Prozesskostenhilfe (PKH) bietet hier eine Lösung – sie steht nicht nur Mietern, sondern auch Vermietern mit geringen Einkommen zur Verfügung.

Die Prozesskostenhilfe übernimmt die Gerichtskosten und die Anwaltsgebühren ganz oder teilweise. Die Bewilligung hängt von zwei Voraussetzungen ab: Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers müssen die Prozessführung aus eigenen Mitteln unmöglich machen, und die beabsichtigte Rechtsverfolgung muss hinreichende Aussicht auf Erfolg bieten.

Voraussetzungen für die Bewilligung

Die wirtschaftliche Bedürftigkeit wird anhand eines detaillierten Fragebogens geprüft. Einkommen, Vermögen, Unterhaltspflichten und laufende Belastungen fließen in die Berechnung ein. Ein bestimmter Freibetrag bleibt unberücksichtigt. Liegt das verbleibende Einkommen unter den maßgeblichen Grenzen, wird PKH bewilligt – entweder ohne Ratenzahlung oder mit monatlichen Raten.

Die Erfolgsaussicht der Klage prüft das Gericht summarisch. Bei Räumungsklagen nach wirksamer Kündigung sind die Erfolgsaussichten in der Regel gegeben. Das Gericht lehnt PKH nur ab, wenn die Klage offensichtlich unbegründet erscheint oder die Kündigung erkennbar unwirksam ist. Eine gewisse Ungewissheit über den Ausgang schadet nicht – es genügt, dass der Erfolg möglich erscheint.

Antragstellung und Verfahren

Der PKH-Antrag kann zusammen mit der Klage oder vorab eingereicht werden. Dem Antrag sind der Fragenbogen über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie entsprechende Belege beizufügen. Das Gericht entscheidet über den Antrag durch Beschluss. Bei Bewilligung werden die Gerichtskosten gestundet und ein Anwalt beigeordnet.

Wichtig: Die PKH-Bewilligung wirkt nicht rückwirkend. Anwaltskosten, die vor der Bewilligung entstanden sind, werden nicht übernommen. Der Antrag sollte daher frühzeitig gestellt werden. Bei nachträglicher Verbesserung der wirtschaftlichen Verhältnisse kann das Gericht die PKH-Bewilligung ändern und Rückzahlungen anordnen. Diese Nachprüfung erfolgt bis zu vier Jahre nach Verfahrensende.

Praktische Kostenbeispiele nach Mietpreisen

Die abstrakte Kenntnis von Gebührentabellen hilft nur begrenzt weiter. Konkrete Rechenbeispiele verdeutlichen, mit welchen Kosten bei unterschiedlichen Mietverhältnissen zu rechnen ist. Die folgenden Beispiele zeigen die Kostensituation bei verschiedenen Mietpreisen – jeweils für ein vollständiges Verfahren mit mündlicher Verhandlung.

Bei allen Beispielen gilt: Die tatsächlichen Kosten können im Einzelfall abweichen. Zusätzliche Ansprüche wie Mietrückstände erhöhen den Streitwert und damit die Kosten. Vergleiche oder Klagerücknahmen reduzieren die Gebühren. Die Beispiele zeigen den "Normalfall" ohne Besonderheiten.

Kostenbeispiel: Kleine Wohnung (500 Euro Kaltmiete)

Bei einer Monatsmiete von 500 Euro beträgt der Streitwert 6.000 Euro. Die dreifache Gerichtsgebühr liegt bei 489 Euro. Die Anwaltsgebühren belaufen sich auf etwa 1.400 Euro inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer. Die Gesamtkosten für den Kläger betragen damit rund 1.900 Euro – vorausgesetzt, er gewinnt und muss die gegnerischen Kosten nicht tragen.

Bei Unterliegen oder teilweisem Unterliegen kommen die gegnerischen Anwaltskosten in ähnlicher Höhe hinzu. Die Gesamtbelastung kann dann auf etwa 3.300 Euro steigen. Kommt es zusätzlich zur Zwangsvollstreckung, fallen weitere 1.500 bis 2.500 Euro für die Räumung an. Die Berliner Räumung reduziert diesen Posten auf etwa 250 Euro.

Kostenbeispiel: Mittlere Wohnung (900 Euro Kaltmiete)

Eine Monatsmiete von 900 Euro ergibt einen Streitwert von 10.800 Euro. Die Gerichtskosten betragen 588 Euro (dreifache Gebühr). Die Anwaltsgebühren liegen bei etwa 1.900 Euro. In Summe entstehen dem Vermieter bei erfolgreichem Prozess Kosten von rund 2.500 Euro, die er vom Mieter erstattet verlangen kann.

Die Vollstreckungskosten bei einer größeren Wohnung steigen entsprechend: Das Räumungsunternehmen berechnet mehr, die Einlagerung kostet mehr. Mit 2.500 bis 4.000 Euro für eine klassische Räumung sollte gerechnet werden. Die Berliner Räumung bleibt auch hier die günstigere Alternative mit Kosten von etwa 300 Euro für den Gerichtsvollzieher.

Kostenbeispiel: Große Wohnung (1.500 Euro Kaltmiete)

Bei einer Monatsmiete von 1.500 Euro beläuft sich der Streitwert auf 18.000 Euro. Die Gerichtskosten steigen auf 735 Euro. Die Anwaltsgebühren erreichen etwa 2.600 Euro. Die Gesamtkosten des Verfahrens liegen damit bei rund 3.350 Euro. Bei Unterliegen verdoppelt sich dieser Betrag nahezu auf 6.000 Euro.

Die Räumungskosten für eine große Wohnung können erheblich sein: 4.000 bis 6.000 Euro sind keine Seltenheit. Hinzu kommt die längere Einlagerung bei größerem Hausrat. Die Berliner Räumung empfiehlt sich hier besonders, um die Kosten im Rahmen zu halten. Die Gesamtkosten einer durchgesetzten Räumung können andernfalls auf 8.000 bis 10.000 Euro steigen.